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房地产估价师理论与方法历年真题篇一
1.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为()元/m2。
a.3620
b.3742
c.3909
d.4000
2.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为()。
a.1.05
b.0.97
c.0.98
d.1.03
3.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是()。
a.2.5%
b.3.0%
c.5.06%
d.8.0%
4、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为()年。
a.70
b.60
c.50
d.40
5.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的.每年折旧额是()万元。
a.13
b.14
c.19
d.23
答案：1.b2.d3.c4.b5.c
1.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是()。
a.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%
b.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%
c.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%
d.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。
2.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比()。
a.甲大于乙
b.甲小于乙
c.甲等于乙
d.无法确定
3.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
a.667
b.1333
c.1000
d.500
4.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为()万元。
a.833
b.2500
c.1250
d.1067
5.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为()。
a.7.78%
b. 8.28%
c.13.21%
d.14.21%
答案：1.c2.a3.c4.d5.a
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