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房地产估价实务工作篇一
1、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。
a、3816 b、3899 c、4087 d、4920
2、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。
a、521 b、533 c、695 d、711
3、已知～年期国债利率为3、31%，贷款利率为5、43%，投资风险补偿为2、23%，管理负担补偿为1、32%，缺乏流动性补偿为1、42%，所得税抵扣的好处为0、5%，则报酬率为( )。
a、7、78% b、8、28% c、13、21% d、14、21%
4、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。
a、待开发房地产开发建设开始时的具体日期
b、待开发房地产建设发包日期
c、取得待开发房地产的日期
d、房地产开发完成并投入使用的日期
5、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。
a、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
d、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
6、现有某待开发项目建筑面积为38、50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。
a、766 b、791 c、913 d、1046
7、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。
a、平均增减量法 b、平均发展速度法
c、移动平均法 d、指数修匀法
8、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。
a、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
b、市场上能找到充分的房地产历史价格资料
c、房地产市场在过去无明显的季节变动
d、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
9、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
a、22 b、28 c、38 d、50
10、某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为( )万元。
a、23、4 b、28、6 c、33、4 d、46、8
房地产估价实务工作篇二
1.下列不属于房地产区位因素的是( )。
a.交通 b.用途 c.环境 d.楼层
2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为( )万元。
a.96 b.192 c.240 d.480
3.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。
a.3000 b.3277 c.3295 d.3599
4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。
a.036 b.122 c.2.78 d.325
5.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。
a.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
b.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
6.某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。
a.3300 b.3324 c.3335 d.3573
7.某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
a.93.75 b.115
c.293.75 d.315
8.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的.估价结果具有近似性。
a.同一估价原则、同一估价时点
b.同一估价目的、同一估价方法
c.同一估价目的、同一估价时点
d.同一估价原则、同一估价目的
9.某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2;建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。
a.200 b.300 c.700 d.1000
10.某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。
a.2160 b.2175 c.2181 d.2205
房地产估价实务工作篇三
1.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。
a.2700.8 b.2800.1
c.2800.8 d.2817.7
2.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/m2。
a.2593 b.2619
c.2727 d.2862
3.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
a.2139 b.2146
c.2651 d.2659
估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。
a.0.95 b.0.99
c.1.01 d.1.05
5.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。
a.某标准厂房 b.某酒厂厂房
c.某待出让土地 d.某写字楼
6.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。
a.1840 b.2840
c.2966 d.3000
17.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为( )万元。
a.4091 b.4182
c.4250 d.5000
8.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。
a.400 b.628
c.656 d.700
9.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。
a.45 b.50 c.52 d.55
10.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。
a.375b.57 b.3942.03
c.3966.10 d.476985
房地产估价实务工作篇四
1.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
a.2005年8月16日
b.2005年12月15日
c.估价作业期间的任意一天
d.估价人员与委托人商定的某天
答案：a
解析：可参考教材162页，最后一个自然段的内容。因为是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价对比，为保持可比性，估价时点应不变。
2.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。
a.1年
b.0.5年
c.2年
d.3年
答案：a
解析：教材177页，倒数第3自然段，“一般认为……”一句话内容。
3.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
a.50
b.40
c.46
d.不确定
答案：c
4.砖木结构二等的残值率为( )。
a.2%
b.4%
c.3%
d.5%
答案：b
5.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为( )万元。
a.23.75
b.24
c.23
d.23.69
答案：d
6.收益法中的运营费用包括( )。
a.所得税
b.房地产改扩建费用
c.电梯、空调等的折旧费
d.建筑物的折旧费
答案：c
解析：教材285页，运营费部分内容。
7.商业经营的房地产，其净收益为( )。
答案：a
解析：教材288页，商业经营的房地产部分内容。
8.路线价法的关键和难点是( )。
a.划分路线价区段
b.设定标准深度
c.调查评估路线价
d.制定深度百分率
答案：d
9.在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( )。
a.用途
b.档次
c.规模
d.建筑结构
答案：a
解析：教材324页，正数第5自然段，第3句话内容。
10.运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为( )服务。
a.估算开发成本
b.选择最佳用途
c.确定最佳开发利用方式
d.估算房地产开发完成后的价值
答案：c
房地产估价实务工作篇五
1.城镇基准地价的内涵包括其对应的( )。
a.容积率
b.土地使用税
c.土地开发程度
d.土地使用期限
e.征地补偿费
2.某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的`0.7倍。若建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有( )。
a.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%
b.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%
c.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
d.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%
e.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
3.房地产估价程序的作用包括( )。
a.规范估价行为
b.节省估价工作
c.保障估价质量
d.提高估价效率
e.规避估价监管
4.下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。
a.应做到诚实正直、公正执业
b.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
c.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
d.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
e.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
5.某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括( )。
a.土地
b.建筑物
c.装饰装修
d.动产
e.特许经营权
6.采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是“被迫转让前提”。该估价是因( )的需要。
a.房地产作价入股
b.法院强制拍卖
c.房地产税收
d.房地产征收补偿
7.某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为( )万元。
a.-400
b.400
c.1800
d.3600
a.98
b.102
c.108
d.116
9.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。
a.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
b.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
c.房地产市场在过去无明显的季节变动
d.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
10.房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( )的结合体。
a.实体、权益、区位
b.实物、权益、区位
c.实物、权利、位置
d.实体、权益、位置
参考答案： 6.b 7.b 8.a 9.a 10.b
