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房地产估价原则在估计中的影响 房地产估价原则即房地产价格形成原理篇一
尊敬的先生/小姐：
非常感谢您抽出宝贵的时间予以审核我的求职信。本人欲申请贵公司招聘的房地产评估员一职。我自信符合贵公司的要求。
我是从天津国土资源和房屋职业学院的一名即将毕业的学生，我的所学习的专业是房地产经营与估价。这个专业不仅使我对于房地产评估程序和建筑工程预算有一个明确的了解，而且对于房地产的政策敏感度有一个很好的提高。在校期间，我努力学习专业知识，养成了独立思考的能力。同时也具备了一定的专业知识，我参加过学校组织的房地产评估实训，对于房地产评估报告以及评估程序能较好的掌握。并且我积极的参加学校组织的各项活动，在社团活动中也积极踊跃。并且在暑假期间，我参加过另一所评估公司的实习，对这项工作有更深的了解，且能独立操作单份报告的制作。大学三年，我深深地感受到，在优秀单位共事，使我在竞争中获益；向实际困难挑战，让我在挫折中成长。前辈们教我勤奋、尽责、善良、正直；大学的三年培养了我实事求是、开拓进取的作风。我热爱贵单位所从事的事业，殷切地期望能为这一光荣的事业添砖加瓦；我会在实践中不断学习、进步。虽然在众多的应聘者中我不一定是最优秀的,可是我仍很自信,请关注我的未来!
我性格开朗，乐于结交朋友。喜欢唱歌，听音乐，业余时间也喜欢和朋友去唱歌打羽毛球，每周进行一次锻炼让我拥有健康的身体。闲暇时间我会逛逛网页，了解今天发生的一些实事。我个人肯吃苦，有上进心和责任感，旺盛的精力让我勇于接受任何挑战。我真诚的希望自己能有幸为贵公司的发展尽一份绵薄之力。随信附有我的简历，若能有幸与您见面，我将万分感激。此致
敬礼！
自荐人：张宗瑾
2011年12月1日
房地产估价原则在估计中的影响 房地产估价原则即房地产价格形成原理篇二
《房地产估价》课程设计
目录
1市场调查及分析
1.1盐城地区宏观环境
人口数据
经济数据
收入数据
1.盐城地区房地产政策
盐城地区房地产市场发展状况
项目周边房地产状况
项目周边概况分析
.项目地块周边情况分析
.项目技术经济指标的确定
3.工程项目开发总进度计划
土地费用
其他成本费用
开发费用
项目总投资估算
.5.工程投入费用
.5.销售收入费用
.5.贷款计划
.5.投资计划
风险分析
.1盈亏平衡分析
.2敏感性分析
社会效益评价
.3项目经济效益评价
1市场调查及分析1.1盐城地区宏观环境
1.1.1人口数据
盐城地区人口总量保持稳定，全市常住人口为6709629人。共有家庭户 2609831户，集体户69669户，家庭户人口为6449857人，集体户人口为259772人。平均每个家庭户的人口为2.47人。盐城市常住人口规模在苏州市（1072.17万人）、徐州市（880.20万人）和南京市（843.62万人）、南通市（731.00万人）之后，居全省十三市第五位。人口基数大，房地产潜力巨大。
1.1.2经济数据
经济保持稳定增长。2020年，全市实现地区生产总值5953.4亿元，按可比价计算，比上年增长3.5%。其中，第一产业实现增加值661.2亿元，比上年增长2.7%；第二产业实现增加值2379.4亿元，比上年增长2.8%；第三产业实现增加值2912.8亿元，比上年增长4.3%。产业结构持续优化，三次产业增加值比例调整为11.1:40.0:48.9，第三产业比重比上年提高了1个百分点。
1.1.3 收入数据
生活水平不断提高。2020年，全体居民人均可支配收入33707元，比上年增长5.0%。城镇常住居民人均可支配收入40403元，比上年增长4.1%；人均消费支出20794元，比上年下降0.7%。农村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增长6.3%；人均消费支出14994元，比上年下降3.3%。
1.1.4 交通发展迅速
城乡建设成效显著。2020年，全市交通建设完成投资183.2亿元，盐通铁路建成通车，盐城高铁实现“县县全覆盖”，“1+8”铁路综合客运枢纽同步运营，盐城站日开行列车达66对。提档升级农村公路1121公里，新改建桥梁759座，建成美丽乡村旅游公路1036公里。建成沿海港口5万吨级码头2座，万吨级以上码头泊位累计24个。新建和改造brt站台61座，新增新能源公交车150辆，优化新增线路50条。
1.2盐城地区房地产政策
a.房贷新政出台，3月1日起办理新政规定房贷客户将利率定价方式转换为lpr+加点,或固定利率转换办理时间为2020年3月1日到8月31日。
b.《契税法》正式公布。2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》将施行;
c.盐城出台人才新政购房补贴15-40万，盐城推出升级版人才新政，对20所名校应届毕业生给予全方位补贴。购房:本科生15万、研究生20万、博士40万，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大学本1500元/月。
d.盐城调整公积金月缴存基数上限，自2020年7月1日起，职工住房公积金月缴存工资基数上限为20500元机关事业单位及其职工缴存比例仍为12%;企业及其职工缴存比例为5%6%-12%;个人缴存者缴存比例为10%。
1.3盐城地区房地产市场发展状况
房地产销售稳步增长。2020年，全市房地产开发投资516.9亿元，比上年增长21.3%，其中住宅投资完成401.4亿元，比上年增长16.5%。全市实现商品房销售面积1071.5万平方米，比上年增长26.0%，其中住宅939.5万平方米，比上年增长27.3%；商品房销售额851.9亿元，比上年增长43.0%，其中住宅销售额748.6亿元，比上年增长46.2%。
综上研究盐城房地产，历年来销售套数，销售面积，销售均价均在逐步增长，房地产市场状况发展良好。
1.4项目周边房地产状况
中海华樾
参考价：均价16800元/㎡
物业类别:住宅商业
所属区域:城西南
建筑类别:多层 高层 小高层
开盘时间:2021.05.26
所属学区:神州路学校
容 积 率:2.5
开 发 商:盐城润海置业有限公司
占地面积:10.28万㎡
建 筑 商:未填
建筑面积:25.7万㎡
项目地址:盐都区盐渎路与开创路交汇处（吾悦广场北）
售楼地址:盐都区盐渎路与开创路交汇处（吾悦广场北）
楼盘特色:品牌房企 全功能master住区
房源情况:150 131 109 130 138 134
凤麟府
参考价：16500元/㎡
物业类别:住宅 商铺
所属区域:城西南
建筑类别:高层 小高层
开盘时间:12月1日
所属学区:盐都区实验小学、盐城市第一初
容 积 率:2.5
开 发 商:江苏通园弘置业有限公司
占地面积:约150亩
建 筑 商:未填
建筑面积:约32.57万方
项目地址:盐城市神州路海阔路交汇处（盐都区实验小学旁）
售楼地址:盐城市神州路海阔路交汇处凤麟府营销中心
楼盘特色:临近高架
房源情况:163 99 119 127 141。
南国裕墅
物业类别:住宅 商铺
所属区域:城西南
建筑类别:低层、低层住宅
开盘时间:2018年9月
所属学区:崇礼路小学、盐城市第一初中
容 积 率:1.01
开 发 商:江苏缘隆置业有限公司
占地面积:60407.5m²
建 筑 商:未填
建筑面积:88641m²
项目地址:神州路156号
售楼地址:盐城市盐都区神州路与赶海路交汇处
楼盘特色:低层、低层住宅
房源情况:法式低层、花园洋房
2项目周边概况分析2.1项目地块周边情况分析
城西南区位，城市南进东扩重点发展区域之一。衣食住行各种生活配套齐全，生活便利。规划幼、小、初学区。城西南是作为城南以及高新区的重要衔接部分，可快速链接聚龙湖板块的居住区域，是盐都区政府重点打造的优质地段。近几年板块发展迅猛，配套设施齐全，未来随着城市的扩张，城西南将成为盐城重要组成部分。华樾项目位于城西南板块的住宅区，坐落于城市主干道盐渎路旁，周边配套成熟。
幼儿园：自建幼儿园 中小学：盐都区实验小学、盐城市第一初级中学、枫叶国际学校
综合商场：吾悦、中南城、聚龙湖、新弄里、南金鹰、奥莱城、恒大影城、麦德龙 公园：小马沟城市绿廊、丽都公园、润都生态公园
医院：第三人民医院南院、盐城第一人民医院南院、盐渎社区卫生服务中心
银行：盐城农商银行、南京银行、招商银行、中国邮政储蓄银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行
2.2项目技术经济指标的确定
1、地块位置：地块位于盐渎路与神州路交汇口，占地75亩（49950㎡）。
2、总建筑面积:124800平方米
3、容积率：≤2.54、绿化率≥35%（规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比）
5、地块性质：住宅、商业
6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面积/居住建筑用地面积、建筑覆盖率）
7、总占地面积：49950平方米（75*666.66=49950平方米）
8、住宅建筑面积：124800平方米
3可行性研究分析3.1项目设计方案
项目设计建造共12栋住宅楼，每栋20层，每层520㎡，共720户。其中，地下车库面积15000m²，道路及绿化面积17500m²，项目总建筑面积为124800m²，总占地面积为49950 m²，容积率为2.49。
3.2工程项目开发总进度计划
项目共12栋住宅楼，分为两期开工。
一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；
二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；
工期划分：
一期工程：2022年1月开工，建筑面积为62400m²，计划2023年4月完工，建设工期16个月，其中分为两个标段建设；
二期工程：2023年5月开工，建筑面积为62400m²，计划2024年8月完工，建设工期16个月，分为两个标段建设；
3.3施工进度计划
建设进度安排，计划在3年内完成该项目，具体安排如下：
2021年6月～12月：前期工程；
2022年1月：一期一标段建设工程开工；
2022年8月：一期二标段建设工程开工；
2023年1月：一期一标段建设工程竣工；
2023年8月；一期二标段建设工程竣工：
2023年2月：二期一标段建设工程开工；
2024年1月：二期一标段建设工程竣工；
2023年4月：二期二标段建设工程开工；
2024年12月：二期二标段建设工程竣工；
3.4销售价格和销售进度
3.4.1销售计划期
销售期为4年，2022年6月开始预售，2023年销售完一期一标段，2023年销售一期二标段，2014年销售完一期二标段，2024年销售二期。
3.4.2比较实例选择
中海华樾隶属于中国建筑集团有限公园，1979年创立于香港，拥有41年房地产开发与不动产管理经验，始终坚持主流城市核心地段打造主流精品物业。于2013年入驻盐城，经过7载蓬勃发展，成为城市高端人居代表品牌，建面约109-134㎡都会风范成品住宅 二期焕新登场；目前少量房源在售，高层19#、21#、26#，建面约109㎡、130㎡、132㎡，参考价16800元/㎡；小高层22#，建面约134㎡，参考价17000元/㎡左右；低层住宅20#、23#、25#，建面约138㎡、150㎡，参考价18000-19000元/㎡。
凤麟府项目是由碧桂园集团、通银集团、弘阳集团联合打造，1、项目自身配备幼儿园，紧邻盐都区实验小学、盐城市第一初级中学。2、紧邻西环路高架，海阔路、神州路主干道，交通便捷。3、畅享3公里繁华都市圈，项目涵盖吾悦、中南城、聚龙湖、新弄里、南金鹰、奥莱城、恒大影城、麦德龙、等大型商业生活配套。4、项目周边景观资源丰富，丽都公园、润都生态公园和小马沟城市绿廊。
南国裕墅项目临近盐都区崇礼路实验学校、崇礼路幼儿园和枫叶国际学校。周边商业区覆盖（中南世纪城、南金鹰、吾悦广场等），医疗覆盖（第一人民医院、南三院）。靠近盐渎路和海洋路高架，出行方便。
3.4.3比较因素说明表
本项目于2022年6月开始销售，其周边交通便捷，四通八达，基础配套设施齐全，商业程度较为繁华。小区绿化率高，停车位足够。将本项目与三个比较实例在交易日期、交易情况、区域个别因素等多个方面进行比较。并编制比较因素条件说明表。
估价比较因素条件说明表
估价对象
中海华樾
凤麟府
南国裕墅
销售均价（元/㎡）
待估
16800
16500
19000
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易日期
2022年1月
2022年1月
2022年1月
2022年1月
交易情况
正常
正常
正常
正常
区
域
因
素
交通便捷度
便捷
便捷
便捷
便捷
道路通达性
好
好
好
好
基础配套设施
齐全
齐全
较齐全
非常齐全
区域商业繁华程度
繁华
繁华
较繁华
非常繁华
区域生活设施水平
好
好
好
好
环境优劣程度
建设中
好
较好
好
个
别
因
素
小区环境条件
好
好
较好
非常好
停车情况
停车位足够
停车位足够
停车位足够
停车位足够
物业情况
有物业
有物业
有物业
有物业
比较因素条件指数表
估价比较因素条件指数表
中海华樾
凤麟府
南国裕墅
用途
交易日期
交易情况
区
域
因
素
交通便捷度
基础配套设施
区域商业繁华程度
区域生活设施水平
环境优劣程度
个
别
因
素
小区环境条件
停车情况
物业情况
估价比较因素条件修正系数表
中海华樾
凤麟府
南国裕墅
销售均价（元/㎡）
16800
16500
19000
交易日期
100/100
100/100
100/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
区
域
因
素
交通便捷度
100/100
100/100
100/100
基础配套设施
100/97
100/97
100/98
区域商业繁华程度
100/99
100/98
100/101
区域生活设施水平
100/98
100/100
100/100
环境优劣程度
100/102
100/100
100/101
个别因素
小区环境条件
100/100
100/98
100/101
停车情况
100/99
100/99
100/98
物业情况
100/100
100/100
100/100
比准售价
17680
17890
19200
3.4.4估价对象销售均价
经过比较分析，采用市场比较法，考虑市场交易情况、市场交易日期、区域因素、个别因素等，将估价对象与中海华樾、凤麟府、凤麟府天铂三个可比实例进行对比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期开盘时，估价对象销售均价定为18257元/㎡。并且根据盐城市年销售均价走势定销售均价年增长率约为6.8%。则2022年销售价格为18257元/㎡，之后3年的销售价格约为19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。
3.5项目开发各成本及财务报表
3.5.1土地费用
取得该块土地的价格为5.2亿元（熟地价）。
3.5.2其他成本费用
根据2014年江苏省建设工程费用定额，建安成本定为2000元/㎡，则总建安费用为20486万元，前期费建安费用×5.8%，附属配套费建筑面积100元/㎡，公共基础设施费为建筑面积150元/㎡。不可预见费为土地成本，建安费用，前期工程费，附属配套费，公共基础设施费总和的3%。
3.5.3开发费用
项目的开发费用包括管理费，销售税费，财务费用。现场管理费为开发总成本的3%，销售税费为总销售收入的5%，财务费用为所有贷款所产生的利息总和。
3.5.4项目总投资估算
项目
总额（万元）
说明
1.开发成本
85604.06
1）土地成本
52000
已知
2）建安费用
24960
总建筑面积×2000元/㎡
3）前期工程费
1447.68
建安费用×5.8%
4）附属配套费
1248
建筑面积×100
5）公共基础设施费
1872
建筑面积×150
6）不可预见费
4076.38
{（1）+2）+3）+4）+5）}×5%
2.开发费用
16338.31
1）管理费
2568.12
1×3%
2）销售费
13328.388
销售总收入×5%
3）财务费用
441.80
贷款利息总和
总成本
101942.37
1+2
3.5.5工程投入费用
一期工程建筑面积为62400㎡，二期程建筑面积为62400㎡，根据项目分期建设施工划分表，2022年建设建筑面积41600㎡，2023年建设建筑面积41600㎡，2024年建设建筑面积41600㎡。所以求出2022年到2024年建设面积各为33.3%，33.3%，33.3%。
3.5.6销售收入费用
销售计划：2022年6月，开始一期销售，预计销售期为一年；2024年6月，开始二期销售，预计销售期为一年。由表可知，2022年销售价格为18257元/㎡，之后3年的销售价格约为19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。则2022年至2025年项目销售面积分别为31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共计720户，共计720个车位，车位200000元/个，则2023年~2025年销售收入各为60561.84万，64436.88万，68574万，729951万，总销售收入为266567.76万。
3.5.7贷款计划
按照基础：主体：装饰装修=3：5：2的比例分配每年的建设投资费用，工程的建设工期投资为开发成本加管理费加销售费并除去土地费用及前期工程费，约为48053万元。则2021年至2024年投入1447.68万元、21623万元、18019万元、8410万元。
合 计
建设经营期
万元
2021年
2022年
2023年
1、年初借款累计
25047.82
0
1491.11
23556.71
2、本年借款
23114.91
1447.68
21667.23
0
3、本年应计利息
441.80
43.43
398.37
4、销售收入还本付息
23556.71
0
0
23556.71
4.1、本年还息
441.80
0
0
441.80
4、2本年偿还本金
23114.91
0
0
23114.91
5、年末借款累计
25047.82
1491.11
23556.71
0
3.5.8投资计划
通过贷款利息结算表与自有资金，销售收入等结合分析，做出投资计划与资金筹措表
投资计划与资金筹措表
合 计
建 设 经 营 期
万 元
2021年
2022年
2023年
2024年
1.投资总额
101942.37
53447.68
21667.23
18418.21
8409.26
1.1建设投资
101500.57
53447.68
21623.80
18019.84
8409.26
1.2贷款利息
441.80
0.00
43.43
398.37
0.00
2.资金筹集
101942.37
53447.68
21667.23
18418.21
8409.26
2.1自有资金
52000.00
52000.00
0.00
0.00
0.00
2.2贷款
23114.91
1447.68
21667.23
0.00
2.3销售收入建设回投
26827.46
0.00
0.00
18418.21
8409.26
3.5.9土地增值税
土地增值税超率累进税率表
级数
土地增值额
税率%
速算扣除系数
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
0
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分
5%
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分
15%
增值额超过扣除项目金额200%的部分
35%
土地增值税计算表
金额（万元）
说 明
1.销售收入
266567.76
2.扣除项目金额
137125.36
2.1总成本
101942.3743
2.2营业税及附加
14661.23
销售收入的5.5%
2.3印花税及管理费
133.28
销售收入的0.05%
2.4其他项目扣除
20388.47486
总成本的20%
3.增值额
129442.40
1减去2
4.增值比例
94.40%
3÷2
5.适用税率
40%
见土地增值税超率累进税率表
6.土地增值税
44920.69
增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
3.5.10项目利润总额
销售利润统计表
表5
合计（万元）
说 明
1.销售收入
266567.76
2.总成本费用
101942.37
3.营业税及附加
14661.2268
销售收入的5.5%
4.印花税及管理费用
133.28388
销售收入的0.05%
5.土地增值税
44920.69
6.利润总额
104910.18
1-2-3-4-5
7.所得税
26227.55
6*25%
8.税后利润
78682.64
6减7
3.5.11项目损益表
损益表
序
项 目
合 计
建 设 经 营 期
号
销售收入
266567.76
60561.84
64436.88
68574.00
72995.04
总成本费用
101942.37
23160.41
24642.32
26224.46
27915.18
土地增值税
44920.69
10205.58
10858.59
11555.75
12300.77
销售税金及附加
14794.51
3361.18
3576.25
3805.86
4051.22
利润总额
104910.18
23834.67
25359.72
26987.93
28727.87
所得税
26227.55
5958.67
6339.93
6746.98
7181.97
税后利润
78682.64
17876.00
19019.79
20240.94
21545.90
盈余公积
7868.26
1787.60
1901.98
2024.09
2154.59
可分配利润
70814.37
房地产估价原则在估计中的影响 房地产估价原则即房地产价格形成原理篇三
房地产委托估价协议书
甲方：晋中市公用基础设施投资建设有限公司
山西飞马投资有限公司晋中分公司（产权方）
山西粮油食品进出口公司榆次肉联厂（产权方）（以下简称甲方）乙方：晋中兴元会计师师务所有限公司（以下简称丙方）因市政建设的需要甲方委托乙方对位于榆次榆太路196号（山西飞马投资有限公司晋中分公司，山西粮油食品进出口公司榆次肉联厂）的两座冷库进行评估，兹就甲方委托乙方完成的房产估价事项，订立如下协议：
1、根据国家和省市有关房地产估价的管理规定，乙方应严格按国家有关法律规定实事求是、认真细致地对该两座冷库进行评估，于2008年3月20日以前，将评估报告书交付甲方。
2、甲方应将该房地产的合法证明材料及估价中涉及到有关的资料提供给乙方。
3、本次对两座冷库的评估费用按国家相关规定收费标准执行。
4、本次房产评估费用由晋中市公用基础设施投资建设有限公司承担，在乙方提交报告后10日内付清。
本协议自各方代表签字盖章之日起生效，如有未尽事宜，可经各方协商，做出与本协议具有同等法律效力的补充规定，补充规定不得与本协议内容相抵触，并符合国家有关规定。
5、甲乙双方在履行本协议发生争议，调解不成时，提交晋中仲裁委员会仲裁。
6、本协议正本一式五份，各方各执一份。
甲方(盖章)：
签字：
电话：
乙方(盖章)：
签字：
电话：年月日
房地产估价原则在估计中的影响 房地产估价原则即房地产价格形成原理篇四
合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：
(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。
(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用必须同时符合4个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。
最高最佳使用具体包括3个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列4个方面依序筛选：
(1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。
(2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。
(3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式．，首先预测其未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应
被淘汰。
(4)价值是否最大。在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。
收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时；破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧(无利用价值)，此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。
适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。
当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：
(1)保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
(2)装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。
(3)转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
(4)重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。
(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。
不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的见下表
替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。
替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：
(1)如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全相同、可供直接比较的房地产的价格作依据，因此，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。
(2)不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴
人”，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。在现实中有时会出现这种情况：单就一宗房地产的估价结果来看似乎有道理，但当把它与其他房地产的价格或估价结果放到一起比较时却显得不合理，没有一个合理的价格差，甚至高低颠倒。
