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房地产评估案例分析例题篇一
某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题：
1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料;
2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。
3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。
问题：
1、对上述问题应如何处理?
2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?
参考答案
1、由于该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发现该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资料。故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程项目，并抄送业主备案。
2、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料，以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面进行书面资料的审查。
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )
a.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
b.按建筑物耐用年限计算
c.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
d.按建筑物已使用年限计算
(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )
a.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
b.估价时点应设定为2004年3月1日
c.净收益中应扣除建筑物折旧额
d.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的`价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
a.2800
b.2940
c.4000
d.4200
(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )
a.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
b.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
c.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
d.该500万元可再次抵押
(答案1) a、(答案2) c、(答案3) c、(答案4) d
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