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概念规划设计任务书 项目方案设计阶段的基本任务是篇一
xxx项目方案设计
任务
建书
项目背景
1.1 “xxx”是21世纪上海的新支点，承担整合上海西部空间的历史重任。将会推动上海西部增长极的形成，“xxx”将成为：上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端住宅中心。
1.2 “xxx”规模达：住宅功能核心区1.4平方公里；虹桥住宅区26.3平方公里；住宅功能拓展区60平方公里；住宅功能核心区的建设，将用两年左右的时间建成。
二、项 目 概 述
2.1 项目名称：xxx（暂定名）。
2.2 项目地点：tj市区南部，北至外环线，南至ls公路，西至jg二线，东至ws路。
2.3 开发商：上海湘虹置业有限公司。
2.4 依据：上海市规划局建设用地规划设计要点及要求以及国家及地方相关政策及法规。
三、周 边 环 境
3.1 本项目地块位于tj市区的南部，北至外环线，南至ls公路，西至jg二线，东至ws路。总面积4600亩。该地块北侧紧邻tj市目前最大的成熟高档居住区——mj居住区和国际会展中心，西北与wnw风景区相望，西邻tj 开发区，东侧是tw园区和jn开发区，区位环境十分优越。3.2 交通：
☆ 地块紧邻外环线，外环线是市区主要交通干线 ☆ 本地块距友谊路1.1公里。☆ 本地块距tj市国际机场10公里。☆ 本地块距jb高速9公里。☆ 本地块距jt公路6公里。
☆ 本地块距jg路2公里，地块西侧紧靠jg二线（规划高速路）。☆ 本地块距jg公路1.5公里。
优越的交通优势为将xxx打造成为“连接市区经济与滨海经济的有力节点”提供了坚实的硬件支撑和客观依据。
四、宗 地 情 况 4.1.地块现状 4.2.周边道路: 5.地块北侧外环线，道路红线50米宽，地块沿外环线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带<拟将高尔夫公园和部分高尔夫球场置于其中>。6.地块沿jg二线为规划中的高速公路，道路红线100米宽。
7.地块沿jg二线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带（拟将高尔夫球场置于其中）。8.地块南侧ls公路道路红线40米。9.地块东侧ws路道路红线30米。9.1.其他: 10.地块内现有一所国际学校（专供周边外企外籍员工子女就读）。11.地块南侧拥有一块180亩水面（双港湖）。12.地块位于tj市的上风口，空气质量优良。
13.初步将规划中的shoppingmall一部分建在地块内（初定上占地200亩）与梨双公路的东侧的shoppingmall形成一个整体，总体shoppingmall的占地面积为600亩。（地块内shoppingmall的位置初定在国际学校的北侧）。
五、总体经济技术指标
5.1 项目基础指标
以上1427.52亩是扣除了城市绿化带、市政路和高压线的净用地面积。5.2 建筑参数指标 5.3 物业比例
六、首期经济技术指标
6.1 项目基础指标 6.2 建筑参数指标 6.3 物业比例 6.4 单套平均面积
七、主要技术经济指标
八、设计理念
8.1 以复合房地产原创性的产业理论，整合各种优质资源；以全新的地产开发模式，满足有效需求，激发潜在需要；以超常规的策划思维启动新的市场新热点；以高尔夫主题文化融入住宅社区，创造一种“高尚运动，健康生活”的全新生活方式，全力打造“高尔夫社区，健康生态型高尚低密度居住区”的最新形象。8.2 开发背景为：结合tj市城市向南发展的战略方向，项目要建设成为城市边缘板块的标志性高尔夫主题的低密度大型高尚居住区，实现“国际时尚·生态高尔夫”的新生活理想，“以政府为依托，以质量为核心，以效益为目的，以城市运营为手段”，充分发挥和建立品牌效应，整合一切可
以整合的资源。在硬件资源上，整合高尔夫主题文化公园、高尔夫球场等设施，整合周边学校资源；软件资源上整合政府和社会的宣、文、教、体、卫、商等资源；将国际性的高尚品味和当地特色文化相结合、创造浓郁的社区文化。主要包含：健康和运动文化；教育和学习文化；温馨和谐的交往文化；亲近自然的环保文化；配套齐全的商业文化。
8.3 构建“三高”质量体系：包括高生活质量，高服务质量，高产品质量，作为项目开发和持续发展的保证。
8.4 主要的整合对象有：体育（高尔夫）、商业、旅游及住宅度假。
九、目标市场定位
9.1 为项目“世界原创别墅，高尔夫主题社区”核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者；注重生活质量，追求时尚生活，欲购买第二或者第三居所者；为项目的形象与开发商实力所吸
引，第二次或者第三次购房以改善住房条件者；喜欢体育运动、重教育学习或者从事体育专业的高收入者；欲购买项目房产，以求保值、增值者。尤其是事业有成，能够接受新事物、崇尚体育运动的中青年，有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的从业人士，这一部分人士年龄大概在30-50岁之间，事业基本有成，喜爱运动，愿意改变生活环境、注重生活质量的白领阶层人士。
9.2 别墅的目标消费群以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入个体经营者为主，联排别墅以三资、民营企业高级管理人员、高收入专业技术人员为目标消费群。9.3 洋房的目标消费群以jn区中高收入人群为核心对象，以公务员、白领、中收入专业技术人员为主体对象。
十、项目产品定位
本项目是以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置了一定数量的别墅品质的花园洋房。本案产品定位要求有充分的市场差异化，设计中应体现如下特征： ☆ 冲击市场产品的差异化。☆ 高端坐庄产品的差异化。10.1 独立别墅定位： ☆ 坐庄产品：高尔夫主题精髓的差异化填补性奢侈型超低密度别墅。☆ 冲击市场型产品：具差异化优势的高尔夫景观经济型别墅。☆ 持续发展产品：高尔夫主题生活的全面差异化豪华型低密度别墅。10.2 联排（双拼）别墅定位
☆ 冲击市场型产品：具高性价比、创新差异化优势的经济型别墅 ☆ 持续发展产品：具全面差异化优势的高尔夫景观舒适型低密度别墅 10.3 洋房类产品定位 ☆ 类别墅品质的低密度洋房。
十一、规划设计总则
11.1 项目除了在市场本身的差异性和个性化外，更重要的是高尔夫主题生活方式之内涵的演绎。
11.2 设计要求务实创新，突出中产高尔夫住宅、高尔夫景观、度假高尔夫及高尔夫生活的规划设计理念。
11.3 设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之间的协调与和谐，“以人为本”，从而满足人们对高质量生活、对标准生活方式的要求和渴望。11.4 规划应考虑首期的物业管理，并综合周边各期开发情况，统一规划，使物业管理的成本降到最低。
十二、规划设计细则
12.1 作为房地产与高尔夫产业复合产业，要最大限度的向人们展示运动气氛、居住环境、销售背景以及高尔夫系列配套。
12.2 强调“以人为本”，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调。
12.3 规划设计在各方面具有超前意识。考虑到坐庄产品奢侈的风格特点及常规产品的风格特点的差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖独特性和单体建筑的持久性。
12.4 设计时要充分考虑配套与居住的结合，又要考虑方便业主的同时也得保证对外开放。
12.5 设计时应考虑物业对别墅区和洋房区的分区管理问题，别墅区的物业管理应给业主有尊贵舒适的感觉。
12.6 别墅区内除设别墅专用会所外，其它公建不得设在别墅区。12.7 紧靠高尔夫球场的别墅应设面积较大的独立别墅。12.8 规划应分成若干组团，每个组团应有景点、景区，景点主题应各具特色，围绕中心景区布置洋房或别墅，景观应各具特色。
12.9 设计时应考虑小区为全封闭管理，首期主出入口设在北面并与市政道路（外环线）连接，应尽量降低小区内物业管理的成本。
12.10 社区内应适当布置户外运动场所及运动器械，并考虑儿童的户外活动场所。12.11 样板房区内设洋房和别墅的样板房，其层数控制在六层以内，栋数应满足今后分期开发时，每期均应有建设板房的位置。
十三、项目分期开发要求
13.1 项目每个开发期用地面积在400亩左右，可分四到五期开发，开发分期的设置应按地块的价值来具体设定。
13.2 首期用地为400亩。在地块北端，具体顺序由西到东，靠近高尔夫球场和高尔夫主题公园的地块位置应考虑布置别墅产品（独立别墅、联排和双拼），洋房布置在地块价值相对较低的位置。
13.3 项目的发展前期（一二期）应是别墅类产品及洋房产品并存，中后期主要是别墅类产品。特别要考虑到项目的坐庄产品（主要是超豪华独立别墅）的位置选取和数量控制。
十四、路网设计原则
鉴于本项目规划要求，道路规划以人车分流为原则，道路系统分为区内与区外两个系统，并遵循以下原则： 14.1 区外系统
（1）小区为全封闭管理，出入口可在首期的北面设一个（按政府批准之控规要求），主出入口设在外环线边。
（2）社区服务中心、商业步行街，mall也应靠近主出入口。
（3）考虑到小区的会所、室外运动设施、商业步行街、mall等对外开放，因此必须考虑这一部分道路系统的开放性。
14.2 区内道路系统：根据小区特色，可考虑设计为以下三个子系统。（1）小区内机动车道系统：人车分流，各组团分割又相互连接。（2）步行系统：各组团由机动车道连接，主要分布于组团内连接。
（3）健身运动道系统：基本分布在组团内，但是各运动健身道又将各组团有机连接。
14.3 各类道路分布合理且应与景观呼应，达到组团内“一景多道”或“一景一道”，机动车道“步移景异”。组团出入口的选择要顾及方便、安全及合理。14.4 进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路，最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境气氛的干扰。
14.5 各期洋房区道路除考虑人车分流外，还应满足停车位的要求。
14.6 社区内道路应通而不畅，道路尽量设有弯度，在获得景观效果时可以降低车速，减少区内道路的危险性。
14.7 车行道以枝状或者环行尽端道路伸入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。
14.8 小区主次干道应考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径。
14.9 区内道路应符合消防要求。
☆ 确定主干次道路面的控制标高及道路坡向。并结合市政管网（给水、直饮水、消防、雨水、污水、煤气）、电力供应、通讯、智能化等设计道路的断面，同时应考虑维修与美观的问题。
☆ 市政管网各管线的阀井、砂井（或检修井）尽量不要设在路网内，如必须设在路网内时，应进行美观处理。
☆ 道路断面设计时，市政管线与强、弱电的布置应符合相关规范要求。☆ 道路两侧设有路沿石时，道路雨水收集口的篦板应侧放以利美观。☆ 路网规划时，应考虑市政管线、强弱电穿越道路且方便检修的情况。
十五、配套进程
小区配套要紧跟楼宇建设，首期交付使用时，会所、别墅小会所、幼儿园、商业步行街以及部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民能正常生活的基本要求。
十六、环境设计原则
16.1 环境设计原则必须遵循总体设计基本原则，即设计不仅仅要遵循现代与房地产现状相结合的原则，还要强调地区的特征，强调现有的环境概念、度假与住宅的概念，同时注意整合各种资源，挖掘潜在的卖点。
16.2 建议主要突出唯一性为大方向：突出高尔夫文化内涵，从高尔夫运动会的发源、历史、纪念事件、关键人物入手设计造景，达到真正借用好“高尔夫”巨大无形资产的目的，并营造独特的社区环境气氛。
16.3 设计手法上要现代、时尚，突出各部分亮点，避免过于复古的表现手法；公建环境要表现大气、生态，与公共建筑相适应，不要烦琐；居住区环境要多考虑居民使用与景观结合。
16.4 小区环境营造应遵循整体规划理念，追求大气，有开阔的效果；关于主题绿化的植物种类的选取和养护要遵循结合本地特性同时有创新，且要取得视觉的通透和感觉舒畅。
16.5 每一期可以分为若干个小组团，每个组团的景观都要有其概念性的设计，组团景观可以考虑使用花草、运动器械、喷泉、溪流、露天运动场和雕塑等来体现主题；组团连接要充分考虑健身步径的有机联系；临高尔夫系列景观（球场，主题公园）的别墅组团要考虑面对景观的开放性，别墅产品尤其应重视其景观的独享性。16.6 别墅类产品要特别突出其庭院景观的独享性，应充分考虑到单体内外庭院景观的结合及庭院景观的参与性和使用性；别墅产品的庭院景观应充分考虑其奢侈性，如私家果岭，私家高尔夫练习场等创新性的奢侈庭院景观设施；洋房的首层花园应向庭院化方向设计。
16.7 整个环境设计要做到经济性、适用性、合理性及文体艺术性的协调统一，又便于分期操作。
16.8 主题园林可配合人工湖等水景考虑。
16.9 区内园林绿化内设置小区喷灌系统，尽量回收利用经污水处理后的水。16.10 园林景观与周边建构筑物相协调，且有创意，主题鲜明。
16.11 区内会所、样板房及其它重要部位应与园林、园建相结合，配以雕塑、小品等。
16.12 社区内景观应与文化公园景观有机结合。
16.13 区内应利用现有的水体资源形成环绕部分联排别墅组团的线性水景。
十七、配套设施
17.1 雨水、污水管网
（1）雨水、污水管网采取雨污分流制。
（2）雨水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注，并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。
（3）污水主管网应通向污水处理站。
（4）雨水经收集后可排入lc镇市政雨水管网内或周边河道内。（5）雨水排量按当地最大降雨量计算确定。17.2 给水、消防给水管网（1）镇市政给水管网提供的接驳点应明确。
（2）接驳点给水管管径为dn400，水压力为6kg/cm2。（3）考虑小区喷灌系统。
17.3 电力供应16 plot report 地产项目执行核心文本 product 产品设计环节01 设计任务书范本
（1）提供11000伏高压电源至地块。
（2）规划变配电房的位置以便提前施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。
（3）电气设计以《民用建筑电气设计规范》、《住宅设计规范》及所在地城市住宅建设标准管理规定为依据。
（4）对洋房每户的用电容量，以每户的建筑面积按50w/m2 计算，且不小于4kw/户。独立别墅每户用电容量不小于25kw。
（5）公共建筑有空调时按100 w/m2计算容量；无空调要求时按50w/m2考虑。商业步行街建筑按有空调建筑考虑。
（6）电房的布置（结合以后五期应布置的电房）应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。17.4 煤气
（1）集中供气站的布置应尽量远离居住及公用建筑，满足防火、防爆的最小距离要求。
（2）集中供气站为临时设施，煤气应按管道供应的方式设计，政府管道煤气通入小区附近时，则驳接市政煤气进入小区。17.5 弱电
（1）弱电包括电视、电话、宽频网、可视对讲、小区智能化等。（2）总平面布局上应综合布置弱电线路。
17.6 总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。17.7 考虑设置垃圾收集中转站（首期仅考虑临时收集中转点）。17.8 设置商业步行街、室外网球场、泳池。
17.9 设置中心会所一个，其要求见第四章相关条文。17.10 设置幼儿园一个，其要求见第四章相关条文。17.11 别墅区内设专用会所，其要求见第四章相关条文。17.12 停车位
机动车位设为1个/1户，商业建筑按1个/200平方米建筑面积设置，访客车位按1个/10户设置，采用室外硬性绿地和机动车道旁设置沿线停车场的方法或半地下室集中停放。会所和其他配套中心也适当考虑机动车停车位。摩托车、自行车位按每户1.5辆设置。
十八、规划布局要求
18.1 总体布局应按规划细则提供2～3个总体规划总平面图的布局方案。18.2 主入口设在项目的中部接外环线。
18.3 考虑对外开放、经营及首期销售，配套公建如中心会所等应布置在靠外环线边。
18.4 看楼路线：看楼者应先进入中心会所，再进入样板房。样板房边应设泳池及园林景观、网球场、篮球场等，考虑经营管理，泳池、网球场、篮球场等应邻近中心会所布置。
18.5 别墅会所应邻近文化公园处的入口布置。
18.6 商业步行街应能独立管理，且不对居住区内的物业管理产生影响。
十九、单体建筑设计原则
19.1 社区文化以高尔夫文化为主线，充分挖掘高尔夫文化之精髓，始终贯穿“以人为本，高尚运动，健康生活”的宗旨。以独到和现代的建筑风格加以诠释，使之整体表现大器、自然，组团间衔接连贯、流畅。
☆ 公共建筑应体现大气、国际性，塑造成区域标志性建筑物。☆ 建筑造型应简约、洗练、纯粹，使人有回归宁静与自然的情感。☆ 第一期样板房区的建筑风格要与环境风格相协调，要大气，表现自然。19.2 建筑物朝向应尽量尊重当地人的生活习惯。
19.3 别墅类产品考虑景观和朝向的结合，当景观与朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的让步，但不应偏离大南北向布局。
19.4 多层建筑尽可能减少每层的户数，建议采用一梯两户。
19.5 详细考查本地区商品房的特点，设计出独具项目特色，更科学、更新颖的户型。
二十、洋房设计要求
20.1 类别墅品质低层花园洋房
（1）四层半，一梯两户，v型南北向布局，户型面积110～180平方米，大部分35～50万元/套，厅不小于4.7米，主卧不小于3.9米；
（2）首层设大面积庭院式花园，横向厅室设计，面积130～160平方米，开间不小于8米；
（3）
二、三层平层设计，每户入户空中花园；面积110～130平方米，开间不小于7米；
（4）四层跃层，设入户空中花园和顶层景观露台，面积180平方米，开间不小于8米；
20.2 高级花园公寓洋房
（1）6层，一梯两户，南北向布局，户型面积90～150平方米；大部分28～40万元/套，厅不小于4米，主卧不小于3.7米；
（2）首、二层跃层，设大面积庭院式花园，挑空式客厅，横向厅室设计，面积150平方米，开间不小于8米；
（3）3～6层错层设计，错层高度为450mm。户型方正设计，面积90～130平方米，开间不小于7米； 20.3 尺度要求：
（1）二房二厅时，客厅开间不小于3.8m。（2）三房二厅时,客厅开间不小于4.2m。
（3）主阳台飘长按1.8m计，次阳台（生活阳台）飘长不小于1.2m，主人房景观阳台飘长不小于600mm，生活阳台与景观阳台应分开，客厅可设落地门窗。（4）最小卧室的净面积不应小于9m2。
（5）卫生间的尺度，应满足布置洗脸盆、座厕等的尺度要求（不设浴缸）。（6）厨房开间按户型建筑面积大小应不小于2.1-2.5m。（7）户型按大主人房、大厅、大阳台的原则设计。20.4 洋房单体设计要求：
（1）地面标高及室内高差的确定，应满足楼梯首层入口处净高不小于2.3m。（2）阳台栏杆要求简洁、时尚、通透、轻质。
（3）户型面积大于130平方米时，主人房应设衣帽间。
（4）厨房、卫生间、阳台与相邻室内楼（地）面的高差为：厨房低于同层楼（地）面标高20mm，卫生间低50mm，阳台低50mm。
（5）屋顶采用坡屋顶，顶层考虑设置阁楼，屋顶设采光窗。（二房二厅洋房顶层作复式设计，不设阁楼）。（6）洋房复式部分的复式梯不能正对入户大门。
（7）洋房设计应隐梁、隐柱，其它未尽事宜见《施工图设计技术要求》。（8）每个卧室均应安分体空调，请考虑室外机的位置及立面的美观，且考虑室外机的散热，室内机的凝结水排水管应接入立管，立管尽量隐蔽（可接入雨水立管内），外墙立管应利用生活阳台来处理管线隐蔽问题。（9）飘窗应考虑使用时的安全性。
（10）户型平面应布置家私、家电、厨卫设备、空调机等的位置。
（11）平面户型尽量按小面宽、大进深考虑，同时应满足采光通风要求，不得出现黑厨、黑卫现象，含梯间的户型拼接时，同时应满足外天井的规范要求。（12）洋房户型应考虑户型之间的组合及组合后立面的处理。（13）首层设计应考虑半地下室车库的情况。二
十一、联体别墅设计要求
21.1 经济型联排别墅产品
（1）6～8联排，容积率为0.6～0.65，建筑面积在160～180平方米，庭院面积大于100平方米；
（2）建筑空间布局上，在南北向的基础上引入roll-house的布局，使庭院空间延伸，打破行列式的布局；使几套单位有联院空间，留出更大的庭院空间；（3）层数控制在2～3层，屋顶设大露台，私家花园设停车位；（4）长宽比控制在1左右，采用大开间设计，开间宽不小于6.5m；（5）部分产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境；
（6）通过户型面积的控制，使其具备高的性价比优势，总价在50万元/套起； 21.2 舒适型联排别墅产品
（1）3～5联排，容积率在0.5～0.6，建筑面积在190～220平方米，庭院面积大于130平方米，长宽比控制在0.8左右，采用大开间设计，开间宽不小于8米；（2）建筑布局用南北向的rollhouse型布局，在户型空间设计上，在小长宽比的基础上引入宽house的设计，首层设内景式中庭花园；
（3）层数控制在2～2.5层，屋顶设大露台，私家花园设停车位，较大面积单位可设半地下车库；
（4）部分产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境，部分产品临高尔夫景观主题公园设置；
（5）通过户型功能和舒适性的强化，使其具备高的性价比优势，总价在70万元/套起；
21.3 单体设计要求
（1）联排别墅应考虑每户一个小车车库。（2）可采取错层设计。
（3）联排别墅不超过三层，层高以3m为宜，二、三层可退层设计。
（4）联排别墅要求尽量设计大面宽小进深，同时应满足采光、通风的要求，不得有黑厨、黑卫现象出现。
（5）首层带私家花园，顶层应有较大露台，屋顶为坡屋顶。
（6）应留有晒衣的空间，解决好每个房间空调室外机位置，且应处理好立面。（7）卫生间低于同层楼（地）面50mm，厨房低20mm，阳台低50mm，露台低50mm（均指完成面）。
（8）露台应考虑隔热措施及防水处理。
（9）首层应考虑设置工人房，工人的活动空间应尽量少的干扰主人家庭的生活空间。
（10）卫生间应满足布置洗脸盆、座厕、浴缸的尺寸要求。
（11）设备管线在室内外均应尽量隐蔽，增加立面美观，户内应看不到管线。（12）联排别墅的总平面位置是介于独立别墅和多层洋房之间，要处理好建筑风格的过渡，使之协调。
（13）联排别墅应处理好建筑元素，使之有异国情调。
（14）联排别墅的风格应与多层洋房的首、二层复式的风格有区别。（15）主人房应设置衣帽间，卫生间。
（16）室内楼梯应有效地连接各使用功能，且不对使用功能产生不利影响。（17）阳台设计要求与洋房阳台设计的要求相同。（18）未尽事宜可参照《施工图设计技术要求》执行。二
十二、独立别墅设计要求
22.1 经济型独立别墅
（1）单栋容积率在0.3～0.35，建筑面积在250～300平方米，户型长宽比控制在1以下，开间不小于10米；
（2）层高3米，不大于三层，主力应在2～2.5层；
（3）庭院面积大于450平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊；部分户型在首层设中空中庭花园；（4）部分产品围绕高尔夫景观公园；
（5）产品外观风格引入成功原创生活蓝本风格；
（6）形成平均容积率为0.3的高性价比的第一居所独立别墅组团。22.2 标准型独立别墅
（1）单栋容积率在0.25～0.3，建筑面积在300～400平方米，户型长宽比控制在0.8～1以下，开间不小于13米；
（2）层高3米，在2～3层，不大于三层，主力应在2～2.5层；
（3）庭院面积大于600平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊；庭院分前庭后院，与户内中庭花院结合，形成内外院景空间;（4）部分产品围绕高尔夫景观公园，具备景观高尔夫主题公园的外部环境；（5）产品外观风格引入成功原创生活蓝本风格，形成容积率低于0.3的舒适型第一居所别墅组团。22.3 豪华型独立别墅
（1）单栋容积率在0.2～0.25，建筑面积在400平方米以上，户型长宽比控制在0.8以下，开间不小于15米；
（2）层高3米，在2～3层，不大于三层，主力应在2.5～3层；
（3）庭院面积大于1000平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外柱廊；入户门做门廊与外柱廊相连,庭院设游泳池；庭院分前庭后院，与户内中庭花院结合，形成内外院景空间；
（4）产品围绕高尔夫球场和景观高尔夫主题公园；（5）形成平均容积率为0.2的豪华型别墅组团。22.4 单体设计要求：
（1）应考虑别墅的立面风格，按不同风格的建筑，体现出不同的建筑元素。☆ 别墅层数：小面积别墅控制在三层以内，对建筑面积大于500m2 的别墅可考虑设计二层。
☆ 别墅首层层高不小于3.6m，以上各层不小于3.0m的层高。对建筑面积500m以上别墅，首层层高可放大，但不超过4m。
☆ 大面积别墅的大厅应设中空，二楼靠中空处设小厅或过道（飘入大厅上空），飘长不小于1.5m。
（2）别墅屋顶采用坡屋顶，局部设阁楼时应考虑阁楼的采光通风问题。（3）别墅首层必须考虑工人房（带洗手间），且将工人房、洗衣房、厨房安排在同一功能区内，以减少对主人家庭生活空间的干扰，晒衣位置如无法安排时可设置光棚处理。
（4）别墅的室内楼梯不能正对入户大门。楼梯开间尺寸不应小于2600mm，踏步高度以145～150mm为宜，梯间在不影响建筑风格的前提下作（无横梁）落地玻璃窗。
（5）别墅首层应尽量设置家庭公用空间的功能用房，如客厅、会客室、书房、视听室或家庭娱乐室，并设置双亲（老人）的套间。
（6）面积许可时，餐厅应设两个，分别为早餐厅、主餐厅。
（7）别墅应有适当位置，摆设当地人特有的传统文化的物品（如神位），并可设置景观阳台、生活阳台、光棚；在保留原有建筑风格的前提下，可设置大露台，以满足当地人生活需要的空间。
（8）独立别墅按面积大小留1—2个车位的车库。车库应留小门直通室内；二层（及二层以上）设置卧室，所有卧室均为套房设计，且应考虑生活的私密性；300m2 以内的别墅至少应设有三个以上套房，300m2 以上别墅至少设五个以上套房。
（9）卫生间的位置尽量考虑管线（给排水）的布置，室内外均应对管线进行隐蔽处理。
（10）别墅的空间设计，要求进入别墅即感受空间开阔、光亮、功能分明、合理，采光通风要好，不得有黑厨，黑卫现象出现。
（11）别墅可考虑设置贮藏室（利用梯段下空间或各层不好利用的空间，不刻意设计）。
（12）独立别墅采用户式中央空调系统，中央热水系统。（13）户型平面必须布置家私、家电、厨卫设施等。（14）阳台栏杆以通透、轻质为主。（15）别墅外立面采用涂料饰面。
（16）主人房应设衣帽间、洗手间，主人房面积不得小于25m2 ,衣帽间大小根据设计的情况定，洗手间不小于8m2，内设洗脸盆、座厕、按摩浴缸（或蒸汽房），其它套房卫生间或公用卫生间的尺度应能满足布下洗脸盆、座厕、企缸的要求。
（17）别墅花园地坪比道路高150mm，别墅首层地面高于花园450mm。（18）独立别墅私家花园入口大门处利用门柱暗装电表箱、信箱等。二
十三、产品面积设置
23.1 洋房面积设置
☆ 三房二厅二卫面积为100－120m2，设计两种户型；
☆ 二房二厅二卫面积为70－900m2，设计两种户型；
☆ 四房二厅二卫面积为130－140m2，设计两种户型；
☆ 五房二厅三卫户型为三房二厅户型在首、二层或四层跃层的复式，首、二层或四层跃层复式的面积控制在180-210m2，考虑设置五个卧室（其中1个为主人房套房），三个卫生间，二个厅。23.2 联排别墅
联排别墅平均面积按190m2 左右设计1个户型，具体面积由130-220m2。
23.3 独立别墅 独立别墅按300-350m2，350-400m2，400—450m2，500m2 以上各设计一个户型。23.4 双拼别墅 双拼别墅按220—250m2，250m2 以上各设计一个户型。二
十四、项目户型配比
二十五、首期大卖场构成及具体组成要求
25.1 首期大卖场的构成
☆ 样板区（样板楼、样板房、宅前景观）；
☆ 样板环境（高尔夫球场、高尔夫公园、高尔夫推杆场、）； ☆ 会所、售楼部（观光电梯、高尔夫体验区）面积5000-6000m2； ☆ 入口广场（主题广场、音乐喷泉）面积8000m2； ☆ 精神堡垒；
☆ 商业街，面积2000m2； ☆ 景观小品；
☆ 引导系统（指示牌、标识牌）； ☆ 项目shopingmall。25.2 各大卖场的具体组成（１）样板区的组成
样板区的设计包括有：样板楼、样板房、组团景观；
样板楼：按首期的物业形态分别设置相应的样板物业，如：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、花园洋房；
样板房：按交楼标准和精装修标准设计样板房，包括内部装修、露台、阳台、宅前花园等；组团景观：包括平面景观、立体景观、景观小品、组团花园等；（２）样板景观
样板景观主要是本案的高尔夫景观，包括：高尔夫球场景观和高尔夫公园景观； 高尔夫球场景观：首期大卖场的高尔夫球场景观是指靠近外环线旁的景观，建议在本案首期开盘前
投入使用；高尔夫公园：包括高尔夫培训基地、高尔夫推杆练习场、高尔夫发球台等；
（３）会所、售楼部（会所设置见下章节）（4）商业街
首期大卖场的商业街建议设置在中心入广场边上。（5）入口广场
入口广场包括有本案的精神堡垒、音乐喷泉和休闲广场。（6）景观小品
主要是在本案的样板区和会所前面设置一些雕塑小品和园艺小品等，增加整个小区的生活氛围。（7）引导系统
主要包括一些指示牌、标识牌的位置建议，在景观路两旁设置指示牌，在广场入口、样板区、样板环境设置标识牌。（8）mall的设置 本案内的mall主要设置有酒店式公寓、高尔夫学校、餐饮一条街、部分商业（超市、品牌名店），主要是弥补本案的配套，同时激活mall的运作，减少其经营的风险。
25.3 销售线路的设置原则 原则1：循环设计
大卖场的路线设计应尽量做到环环相扣，整个路线所引导的都是贯穿整个卖场的每一个眼球的冲击点；让客户每走到一个景观点之后前面有更好的景观点更能吸引其往前走，直到客户绕整个卖场走完一圈最后回到售楼部。原则2：客户视线的有效区域
设计应以人为本，每一个路线的设计，景观点的设计都应注重客户眼球的有效视线区域，让客户站在每一个景观点都有一幅如画般的景观映入其眼内，为其展示的是一种未来的生活蓝本。
原则3：路线上每一个景观点都要促其购买欲
在整个路线的设置上，客户眼球内能看到的每一个景点的设计，都应该是最能打动客户购买欲的，尽量规避不良的影响。原则
4、人性化设计原则
在整个路线的设置上，应考虑每一个景点设置休闲亭阁和座椅，让客户能感觉到开发商是处处为其设想。二
十六、中心会所设计要求
26.1 中心会所正面朝外环线，应将此会所设计为该区域的标志性建筑。26.2 会所占地面积为3000平方米，建筑面积为5000～6000平方米，可采用钢结构设计。
26.3 会所应有如下功能：
☆ 有销售中心，当整个楼盘销售完毕后，销售中心可改为商业用途； ☆ 设置房地产开发有限公司及其物业公司的办公室； ☆ 设置高尔夫体验区、运动区（二楼）； ☆ 设置超市；
☆ 设置酒店式公寓（设置在会所上面）； ☆ 设置看楼候车室； ☆ 备用发电机房； ☆ 消防报警中心； ☆ 中央空调； ☆ 小区保安监控中心。26.4 销售中心
☆ 销售中心面积为1000m2；
☆ 设置销售大厅（可按洋房、别墅销售分隔为两个厅）； ☆ 设置销售用资料室、更衣室、收款室、洗手间、水吧台等。26.5 公司办公室
☆ 设董事长室（含接待室、秘书室）； ☆ 总裁办公室（含接待室、秘书室）； ☆ 总经理室（含接待室、秘书室）； ☆ 营销策划部办公室； ☆ 财务部办公室;☆ 行政部办公室（含网络服务器机房）;☆ 工程部办公室;☆ 中型会议室（兼视听室）、小型会议室;☆ 公用洗手间;☆ 物业公司办公室暂按300m2 设计，不能与奥园置业投资公司设在一处，且不共用进入各自办公区域的通道。26.6 体育场馆
☆ 室内设置：带有观看台的高尔夫体验区、壁球室、沙狐球室、乒乓球室（十二张标准球台）、健身室（含桑拿室）、更衣室、洗手间;☆ 室外设置：标准网球场、篮球场、游泳池（设于样板房区内）。26.7 超市
超市的建筑面积为1000～1200平方米。26.8 候车室
会所内为看楼者提供候车室，候车室应临近车站或停车场，面积不超过120平方米。26.9 消防报警中心：面积应满足规范要求。26.10 保安监控中心：面积不小于50平方米。
26.11 备用发电机房：紧靠会所配电房，大小由设计定。二
十七、幼儿园设计要求
27.1 幼儿园按省一级标准设计。27.2 幼儿园的班数为6班。
27.3 幼儿园占地面积为3800m2，建筑面积为4000m2。27.5 幼儿园位于首期用地的东北部，与mall毗邻。二
十八、别墅小会所设计要求
28.1 别墅小会所的建筑面积为2000m2，占地面积为3500m2，层数不超过三层。28.2 别墅会所的建筑风格应与周边建筑的风格及环境和谐。28.3 别墅会所仅供别墅业主使用。
概念规划设计任务书 项目方案设计阶段的基本任务是篇二
中国上海某项目 概念规划设计任务书
1.项目概况及开发思路
中国上海某项目位于上海市21世纪宏观发展战略规划“一城九镇”的龙头及大上海经济区的南部要塞——松江，项目占地面积1800亩。项目西临鼎源路，毗邻台积电上海基地、金陵集团基地，北靠广富林路，东至油墩港，南至文翔路，项目距a20、沪杭高速约2公里。
项目定位为高级商务花园，总部楼均为独体独栋、独立产权、独立冠名楼宇。其主要功能为各级别商务总部和研发中心，同时兼顾企业市场运营、产品展示、销售贸易、人力资源和信息交流。整个建筑方案约超过1000栋总部楼以及与之配套的政府机构、会展中心、宾馆、银行金融区、餐饮娱乐中心、文化休闲区等若干单体组成。
项目强调生态景观、区域商务环境、人居素质、交通便捷，在人力与资本的增强效应、总部聚集的系统聚合效应和价值链共生效应的共同作用下，为发展中的企业集团、金融机构、科研院所、行业协会、商务配套机构等打造一个占领中国经济制高点，接轨世界优秀组织模式的多赢和可持续发展环境。
项目建成后将极大地加强长三角经济圈工业企业的产品研发力度，提升产业整体水平；推动长三角地区与国际间的企业合作，促进国际贸易往来；向世界展示中国企业形象，以此逐步增强中国企业在国际竞争中的外部竞争力。
项目开发将依次推进，分期开发，组团划分。首期以长三角地区中型企业总部为主，之后逐步升级依次引进国内大型企业、中国500强、特大型企业集团和世界知名公司及国际500强入驻。建议建筑单体面积从800平方米左右逐步发展为5000平方米左右，局部区域可放大至10000平方米左右。各个区域既要个性鲜明，档次递升，又要整体协调统一，突显纯正的商务办公氛围。
2.总体规划设计要求
2.1 符合国家和上海市有关政策、法规和相关的技术规范和标准。2.2 应按国际一流的商务花园标准进行规划，做到高起点、高标准，强调可持续发展、绿色、环保和节能，力争50年不落后。
2.3 规划方案应布局合理，功能分区明确，与周围环境协调，体现城市规划及城市设计要求，并具有独特的设计品质和理念。
2.4 方案涉及到安全消防、环保、园林绿化、环保、人防、抗震、电力、交通等问题，应符合各专项规划要求。
2.5 容积率： 工业建设用地1.6，绿化用地容积率0.1（可考虑容积率转移）
2.6 建筑高度：限高42米 2.7 绿地率：建议>45％ 2.8 道路密度：建议12% ~ 20% 2.9 停车场：建议每一万平方米建筑面积不少于100车位(以地下停车为主)2.10 项目内容(包括但不限于): 1)总部办公区：各种面积的独幢总部楼（建议最小面积800平方米左右，最大面积10000平方米左右），其中约600亩绿化用地内，建议设计顶级商务总部。
2)商务服务区：包括但不限于会议展览、综合服务（一站式政府服务大厅、金融、邮政、电信等）、工业区管委会楼宇、酒店（含超五星级、四星级）、商务服务等其他功能。
3)商业配套区：包含大型餐饮、员工食堂、便利零售、购物中心、娱乐及其他可能的配套设施。
4)居住休闲区：具备酒店式公寓、文化休闲、健身、社区服务等功能。5)城市广场区：具有标志引导功能并能提升项目整体文化品位、可考虑摆放艺术创作设计作品展示。
2.11 在周边各城市道路设出入口，考虑人行、公交、私车和停车场的合理布局关系，交通组织合理有序。地域内道路顺畅，区域地域的可识别性，进出停车区便捷，进出区域不堵车。
2.12 景观设计应创造一个环境优雅、品质高尚的生态型区域。利用绿化减少交通干道对园区的影响，做好防尘降噪，结合平面布局、建筑风格、水面等环境设施，营造良好的生态景观效果。
2.13 竖向设计应满足各功能建筑的使用要求，创造出错落有致的体型和空间组合，体现经济、实用、美观的宗旨。
2.14 分期开发的前两期，应注重投资成本的合理性，兼顾经济性和区域素质品位。
3.单体建筑设计要求
3.1 强调单体建筑的纯商务风格，考虑各总部楼有相对统一的企业展示区域，有利于展示企业形象。
3.2 应考虑建筑群体的视觉关系，应有主控全局的整体风格特征。整体建筑风格一致，不同区域和组团要有个性特色，但同时保留相对一致的建筑血脉传承。
3.3 可结合地方传统材料和现代材料创造高品位的外观效果，选材上体现美观、大方、典雅的原则。
3.4 注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率。3.5 原则上单体有电梯，建议有空中花园。兼顾顶层高级管理人员的工作和生活需要。
4.环保和智能化设计要求
4.1 本区应体现生态和文化设计主题，要求进行全方位的环保设计。充分体现节能、低污染的宗旨。
4.2 在经济合理的前提下，设备设施及材料的选用可适当超前，并符合环保节能要求。
4.3 应考虑信息化、智能化设计要求。区内信息网络、保安、消防、办公、管理等智能化系统应符合高标准商务办公需要。
5.设计深度和提交成果要求
5.1 设计深度要求
本阶段应提供一个完整的规划概念方案，内容包括：
1)总体规划设计说明（包括方案说明、规划理念、开发建议、建筑智能化系统建议、经济技术指标和投资估算等）2)规划总平面图（1：1000）3)区位分析图 4)道路系统分析图 5)绿化景观系统分析图 6)空间分析图 7)三维体块分析图 8)规划鸟瞰图 9)典型景观小品示意图
10)典型建筑单体效果图（建议包括但不限于：小型企业总部楼、中型企业总部楼、大型企业总部楼、顶级企业总部楼、松江工业区大厦等建筑单体效果图。）
11)建筑规划模型一个（1：1000）5.2
提交成果
最终提交成果内容包括：
1)a3文本8套，要求彩色图片、制作精细、装帧精美（需报上海市有关政府部门及有关金融机构）2)a1效果图展板一套 3)电子文件一套
4)规划模型一个（1：1000）
5)若提供多媒体电子演示文件（三维动画），费用另计，请单独报价。
6.时间安排
概念规划设计周期为50天，建议分三个阶段提交阶段设计成果。6.1 第一阶段：概念规划草图设计
自合同签订之日起15日内，由设计院根据设计任务书提供不少于2套概念性规划比选方案草图。
6.2 第二阶段：概念规划中期汇报
在我方同意启动第二阶段设计之日起25日内，由设计院优化设计方案并安排2次中期汇报，如我方认可设计院的阶段性深化方案则启动第三阶段设计，否则合同自动终止。
6.3 第三阶段：概念规划方案完善
在我方同意启动第三阶段设计之日起10日内，由设计院深化完善设计方案，并经我方最终认可后出具规划设计成果。
7.概念规划设计报酬及支付方式
7.1 概念规划设计阶段设计费
由各设计单位在下列控制标准范围内自行报价：外资企业不超过25万元人民币，内资企业不超过15万元人民币。报价将作为选定最终入围概念设计单位的重要参考依据。
7.2 支付方式
第一次：合同价的20%，在我方认可2套比选初步方案后5日内支付 第二次：合同价的30%，在我方认可深化初步设计后5日内支付
第三次：合同价的50%，在我方最终认可概念方案5日内支付
设计人员到现场进行调查、汇报等工作由我方协助，现场工作费由设计院自行负担。
7.3 其他
在概念规划设计工作期间我方人员将全程介入，由乙方安排每周一次半天的甲乙双方共同参与的工作会议，概念设计期间免费提供我方人员（1人）的临时办公条件。
8.商务安排
8.1 各单位在接受本任务书后1天内提供书面的响应本任务书的确认函。8.2 各单位于20**年**月**日上午***前提供本项目概念规划合同文本，以及以此为基础的能反映自身素质、能力和态度的后继框架合作方案，同时还需提供报价和设计人员名单（注明全职及参与者）。以上文件请采用有效的书面形式和电子文挡同时送达我公司。
8.3 我司不迟于20**年**月**日书面确认各单位是否入围，并告知已入围者另外一家入围公司名称。
8.4 我司计划于20**年**月**日至20**年**月**日进行概念设计合同条款最终确认，不迟于20**年**月**日签订正式合同。
8.5 从两家入围单位中甲方根据概念方案设计结果来选择最终的合作单位，我方将与该单位进行下一步方案设计、扩初设计、施工图设计的合同谈判。方案未中选单位，如要求参与施工图设计，我司将积极协调。对于入围单位我司确认将作为未来我公司房地产发展的重要设计合作伙伴，保持战略合作关系。
概念规划设计任务书 项目方案设计阶段的基本任务是篇三
........〈“xxxx”方案设计任务书〉..............一、项目基本情况
“xxxx”位于xxxxxxxxxx，西、北侧临街。占地面积xxxxxx平方米，地形方正，地势基本平整（详见附件一）。在地块的东侧是已建成的xxxxxxx和xxxxxx，西侧是xxxxxxxxxxxx，北侧是xxxxxxxxxxxxxxx，南隔xxxxxxxxxxxxxxxx高速公路相望。
二、项目技术经济指标
1、占地面积：xxxxxxx平方米
2、建筑容积率≥3.0且≤3.43、建筑高度或层数 ≤62.0米（西侧限高62.0米，东侧限高66.0米）（详见附件二）
4、总建筑面积：约xxxxxxx平方米
其中：商业4000平方米，商务酒店8000—10000平方米。
5、建筑层数：商业一层（设置在xxxxxxx），会所≤3层，住宅 ≥12层
6、建筑覆盖率 ≤28％
7、停车位要求：机动车停车位包括小区住户停车车位、商务酒店及小区商业配套所需停车车位、其他临时停车车位。
① 小区住户机动车停车位按标准小型车位设计，数量按小区设计住宅户数1：1比例确定，且不少于1000辆；
② 小区商业配套所需机动车停车位数量按100辆考虑，其中标准小型停车位数量不应少于80辆；
③ 其他临时停车位数量按100辆考虑，其中标准小型停车位数量不应少于80辆；
8、总体布局要求：
a、高层建筑裙房（主要朝向）距道路红线不小于6.0米；主体（主要朝向）距道路红线不小于10.0米；
b、高层建筑主要朝向距用地红线不小于0.3h且不小于15.0米；次要朝向距用地红线不小于0.2h且不小于9.0米；c、高层建筑主要朝向之间的间距为0.5h且≥27.0米，主要与次要朝向间的间距大于次要朝向面宽且≥13.0米；
d、主要朝向成角度布置时的最小间距：30º＜α＜60º；折减系数0.8。
9、绿地率：不小于30％。
临用地西侧20米规划道路与用地北侧20米规划道路交叉口布置不小于
净用地面积4.5％（2066平方米）的集中绿地，另2066平方米的集中绿地
面积结合方案布置。
三、项目定位
1、客户定位：客户群为xxxxxxxxxxxxx层，主要集中在35-50岁之间，以二次置业为主，在企业工作的管理阶层和高级职员以及政府官员。
2、建筑风格：在建筑外立面的一些主要部位通过一些传统的中式设计手法如对中式传统建筑符号的运用、外立面造型、色彩、材质等方面的精心选择和设计，体现“尊贵的”、“伟大的”、“精制的”、“有皇族血脉的”、“可以传承的”的建筑品质。在首层商业的设计上尚应更中式化，住宅三层以下中式风格更浓烈一些，往上逐渐淡化。具体可参照x式设计手法，尤其在园林、景观的设计上。
3、主题定位：这里的主题主要包含在在两个方面，即营造“spa”景观主题，倡导“spa”生活理念，通过对会所等物业管理项目的精心设置全方位诠释这一体现休闲、时尚的生活方式。
4、物业类型：高层住宅、商务酒店、商业及配套。
四、开发理念：
1、突出主题文化：充分利用地段优势，营造一片独一无二的大型高档社区。并充分挖掘“spa”的主题概念，赋予本项目高尚的、有品位的文化气息。
2、先进性：方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性，充分考虑设计与开发建设的时间差异性。
3、独特性：独特的主题，通过建筑师的创意整合，应使本项目从周边众多楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的明星。
4、人文性：利用项目的独特概念，不仅仅创造一个居住环境，更创造、引导一种全新的人文居住生活方式，吸引人们的购买欲望。
5、舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅等。
6、实用性：注重提高住宅的实用率。
7、经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争在保证一定资金下设计出建筑精品。
8、规范性：设计方案必须遵守成都市有关城市规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。
五、总体规划原则
1、建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；
2、应合理处理商业、会所、商务酒店、环境场地之间的关系。商业、会所及商务酒店不仅为小区住户服务，还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，私密性较强，两者在地域布置上应相对独立，避免相互干扰。注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。
3、住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足高档住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。
4、充分考虑地块以xxx高速路噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。
六、单体设计原则
1、住宅在满足良好空间感（楼间距）的情况下尽可能采用一梯两户的形式。临机场高速路一侧可考虑局部采用一梯三户或一梯四户的形式，140平米以上户型必须采用一梯两户的形式。
2、住宅层高为3.0米。
3、商务酒店设计要求整体具有鲜明的时代感、国际性和个性特色，要尽量“公建化”，并尽可能提出创新理念，争取设计产品3年内保持领先，10年内不落伍。
4、建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的经济性和合理性统筹考虑；建筑室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。方案设计深化阶段尚应提供与建筑平面布置相对应的初步结构布置设想方案；
5、住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。
6、考虑立体绿化的设计，从地下停车库、地面、架空层、空中花园、屋顶花园全方位引进休闲绿化设计，提高居民接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现生态、人性化住宅设计。
七、户型设计原则
户型设计在遵循以人为本设计原则，保证平面方正实用的前提下，要有所突破、创新：
1、遵循均好性设计原则；
2、除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；
3、通过竖向空间的灵活使用，利用合理的高差，创造有趣的、新颖的、符合市场需要的复杂空间结构的公寓；
4、可考虑采用入户花园、空中庭园等设计手法，但同时需注意避免设置花园带来的实用率的降低；
5、遵循大客厅、大主卧的设计原则；客厅及主卧可采用落地玻璃，增大采光及景观面；
6、客厅及主卧要有良好的朝向及景观；
7、客厅及主卧室要避免噪音的干扰；
8、主要房间要避免对视的出现；
9、厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁；
10、本地块位于冬冷夏热地区，气候夏季闷热、冬季阴冷潮湿，户内应尽量能够形成空气的对流；
10、厅房要有自然采光、通风；无暗厨、暗厕出现；
11、厨房内除设置厨柜、调理台、洗涤池、煤气灶具外，还应考虑冰箱、电饭煲、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机等厨房设施的安装位置（可以结合厨柜一起考虑），同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道，烟道不占用厨房内空间。135平米以上户型的厨房面积要达到10平米左右。
12、卫生间内设施包括淋浴盆（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置。140平米以上户型，卧室可考虑设计为套房，主卫采用按摩浴缸。舒适型三房、四房中，主人房应尽量加大，应设置衣帽间，考虑设置配套的主人房大卫生间（可安放按摩浴缸、桑拿浴设施等）及书房。并可考虑设置储藏室。
13、入口处预留鞋柜位，尽可能考虑设置玄关位。
14、每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台。
15、户型配置：
经济型三房面积控制在100－130平米，户型比30％（其中110平米以下户型比不大于10％）；舒适型三房面积控制在140－150平米，户型比35％；四房面积控制在150－170平米，户型比35％。100－110平米经济型三房宜设置在临机场高速路一侧以及朝向不佳的位置。其中：
① 经济型三房应考虑储藏、化妆等功能。
② 四房、顶跃户型中可考虑设置工人房。
③ 135平米以上户型可以考虑设置两层高度的入户花园或空中花园，在客厅、餐厅外错落设置，但应充分考虑私密性，推荐面积在10－20平米之间，视不同户型而定。可考虑用花园作为户内动静区分隔的户型设计。
④ 135平米以上户型尚应考虑增加该户型的附加值（如设置高度小于2.2米的凸窗等）。⑤ 经济型三房客厅开间在4.0－4.2米之间，120平米以上户型客厅开间在4.5米以上。⑥ 舒适型三房、四房应设置两个以上较宽敞的卧室。
⑦ 户型创新的同时，要尽可能地完善普通户型结构，做到方正、实用、通风采光好、动静分区好、空间组织合理、空间利用率高、客厅开间大、主人房宽敞等，并且尽可能提高实用率。
八、景观设计原则
1、结合“spa”的景观主题进行环境设计；
2、通过重点对主入口、入口广场、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环境空间；
3、多层次的立体景观设计：
① 凡是人流经常活动的空间，都需要引进景观设计：如可设置相对开敞的停车库，并引进水景、绿化等；可设置空中花园，成为观景及交往的场所；
② 公共环境空间与私密环境空间：在人流聚集的公共场所，设置不同形式的开放空间；在每一户的小天地里，设置属于自己的平台花园。
九、交通组织
1、临规划道路设置开口，主入口开口宽度不大于7米，次入口开口宽度不大于4米，主、次入口均远离道路交叉口布置。
2、注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与居住区域的关系，解决好各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，严格做到人车分流。
3、交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离。
4、小区住户机动车停车位的平面布置应按住户就近停车的原则进行考虑，根据总平面设计按地下一层车库或半地下车库进行规划设计，平均每车位建筑面积指标不应大于33平米/每车位（含坡道及配套设备房等附属区域面积）；
5、小区商业配套所需停车位的平面布置应按商业客户就近停车的原则进行考虑，根据总平面设计按地下一层车库或半地下车库或局部地上停车位进行规划设计；
6、其他临时停车位根据总平面设计按地上停车位进行规划设计；
7、地下（或半地下）机动车库突出地面的风道、烟道、疏散楼梯等附属构筑物的平面布置应在总平面规划方案进行考虑；
8、地下（或半地下）机动车库平面柱网布置应与地上单体建筑的平面布置统筹考虑，综合考虑结构的合理性和经济型，尽可能提高单体建筑物地下空间平面的利用率；
9、充分考虑残疾人无障碍设计。
十、配套设施
1、结合景观设计可考虑南北向设置标准网球场2片；
2、会所（不超过三层）:主要设施包括： spa（恒温泳池）、健身房、小型酒吧（或咖啡吧）、西餐厅（可结合早餐一起考虑）、商务中心、会议室。
3、商务酒店设置在地块北侧与会所相对的位置，采用智能化管理体系。其中户型及面积配置： 70－100平米两房－三房，总面积控制在8000－10000平米左右；
4、临集中绿地建筑底层配建不小于105平米的社区居委会用房，且建成后无偿交当地办事处使用；
5、物业管理用房按总建筑面积3‰配置但面积不小于400平米；
6、在临街集中绿地内，预留用地面积为20平米的市政公共设施点位；
7、配建不小于200平米用地面积的全民健身活动场所一处；
8、垃圾房等配套在方案中必须组予足够的重视，保证垃圾收集点集中、隐蔽，便于垃圾运
出又不影响总体环境。
9、临城市道路若设置围墙只能设置空透围墙。
10、用地内污雨水排放系统按分流进行设计，化粪池不能临道路设计。
十一、设备专业要求
1、住宅设置管道井，立面尽量不设立管。
2、结合建筑外立面双侧设计集中空调室外机位，冷凝水集中排放。
十二、其它
1、设计表达不宜过于装饰化，应侧重与设计构思、内涵及设计手法的表达。
2、图纸说明应简明扼要、切中要害，主要表明以下几个问题：
① 该方案预期目标及达到目标的构思；
② 如何基于地块环境形成设计概念；
③ 存在什么矛盾及解决办法。
3、平面图的经济技术指标除反映主要指标外，还应明确：
① 建筑基地面积。
② 总绿地面积。
③ 道路及停车用地面积（a、道路用地面积；b、地面机动车停车用地面积；c、地面非机动车停车用地面积）。
④ 其它用地面积（须注明具体内容）且上述面积之和应等于净用地面积。
4、设计成果：
ａ、图纸内容
详见设计合同相关部分要求
ｂ、模型（工作模型）
① 环境关系模型，比例1：1000② 建筑模型，比例1：500
ｃ、展示图板，统一a1规格，至少包含以下内容：
① 彩色总平面图
② 彩色鸟瞰图
③ 彩色透视图
④ 彩色建筑立面图
⑤ 各种分析图
⑥ 建筑平、立、剖面图
⑦ 其他需加以展示的图纸
十三、设计周期：
以上设计内容请与xxxxxxxxxxx完成，并送达敝司于xxxxxxxxxxx的办公地点。联系人：xxxx
电 话：xxxxxxxxxxxxx
传 真：xxxxxxxxxxxxxxx
200x年x月xx
附件一：拨地测量表及界址点成果表
附件二：用地红线及限高要求（电子文件）
概念规划设计任务书 项目方案设计阶段的基本任务是篇四
民航空管基地后勤服务中心
方案设计任务书
一、项目概况
民航空管基地后勤服务中心是为民航系统老年人提供常年休闲养老和少量老人短期度假疗养，兼具会议接待、员工培训的功能。项目地块位于西安市户县东南方14公里处，占地438亩,距西安38公里，南靠秦岭山脉北麓，北与新环山公路相接，与高新草堂产业基地隔路相望，东与九龙公司二期及优胜美地项目相邻，西临乌桑河泄洪道，属西安市户县庞光镇乌东村管辖。
二、规划条件
1、规划面积：438亩
2、容积率： 0.163、建筑高度：≤12米
4、绿地率：≥80%
5、建筑退让：退用地边界：沿环山路南侧≥60米，退河道控制线：西侧≥30米，退让的面积不能做建筑，但是可以做景观及室外活动用地。
三、总体规划原则
1、贯彻“以人为本”、“尊重自然”、力求将本项目打造成为一个集休闲养生和生态居住为一体的带有度假特征的老年社区，创造一个低容积率、低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质环境。
2、全方位体现无障碍设计理念，无论在室内还是室外均能做到无障碍通行。
3、合理利用地形，尽可能将建筑集中布置，可考虑部分设施设置在地下。
4、充分考虑与项目二期的关系，使道路、管网及功能合理衔接。
5、应合理处理居住、生活服务、文体活动、医疗服务之间的关系，充分考虑动静分区，区域布置上应相对独立，避免相互干扰。
6、项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合；尽量合理利用地块固有的生态景观及文化元素，注重规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。
7、留有足够的果蔬种植面积，并与景观、建筑相协调。
8、重视节能环保设计，如中水系统，太阳能、地热、沼气等资源的利用。
9、建筑物间有廊道连接。
四、单体设计原则
1、建筑风格应充分挖掘历史文化传统，注重与自然环境的协调，具有清新典雅、朴素大方的特点。
2、公寓楼应保证充分的阳光、良好的通风和视野。
五、公寓户型设计原则
公寓户型设计遵循以人为本设计原则，执行“老年人建筑设计规范”，保证老年人日常生活需求，在平面方正实用的前提下，有所突破与创新。
参考户型面积配置比例：
60平方米以下户型（一室一厅一厨一卫）占总户数的80%； 60—90平方米的户型（两室一厅一厨一卫）占总户数的20%；
六、景观设计原则
1、通过重点对主入口、入口广场、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环境空间；
2、多层次的立体景观设计：凡是人流经常活动的空间，都需要引进景观设计，成为观景及交往的场所；
3、建筑物周边与道路用景观带分割。
七、交通组织
1、注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与居住区域的关系，解决好各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散、急救等）之间的关系，道路系统要分级明显，架构清楚。做到人车分流，同时满足消防要求；
2、残疾人无障碍设计。
3、是否考虑地下停车库由设计单位自行决定；
八、配套设施
结合本项目特点，建议设置如下配套设施：
1、爱心护理院：设床位300张，用于不能自理老人及临终关怀。
2、行政办公、培训中心：设办公区、教室、会议室、宿舍等。
3、文体活动中心，设娱乐室、书画室、棋牌室等内容。
4、医疗服务中心，设疼痛科、内科、牙科、体检科、食品营养科、中医科、观察室等。
5、餐饮服务中心，包括灶房、餐厅。
6、商业服务中心，设超市、理发、洗衣、银行、邮电、通讯等。
7、室外活动场地，包括多功能活动广场，门球场，羽毛球、篮球、网球等场地。
九、设计成果
设计深度达到《建设工程设计文件编制深度规定（2008）》中方案设计的相关要求。
提供八套a3版图册，包括所有图纸和文字内容； 展示图板，统一a1规格，至少包含以下内容：
① 彩色总平面图
② 彩色鸟瞰图
③ 彩色透视图
④ 彩色建筑立面图
⑤ 其他需加以展示的图纸
提供包含所有文字和图纸成果的电子备份光盘一张
十、其他事项
签订设计合同之日起三十日内提交设计成果；
设计单位对本项目的设计工作提供后续施工图阶段的设计报价；
设计单位结合本设计任务书制定详细的工作计划；
设计单位须提供参加本项目设计的主要人员名单及其简历。
陕西合盛民航空管建设开发有限公司
二0一一年七月
概念规划设计任务书 项目方案设计阶段的基本任务是篇五
规划建筑方案设计招标任务书
xxxx影视文化城
规划建筑方案设计任务书
一、概况
xxx市广播影视文化城工程被列为xxx市政府“十一五重点建设项目”之一，是xxx市的标志性建筑，代表着xxx的城市形象。
中心选址于市东部新城区，地处我市科教园区规划区内，南侧为拟建的市图书馆，北侧为已经投入使用的xxx职业教育学院，东侧为规划中的商业区，西侧为花果山大道，并与市体育中心隔路相望，是集广播电视办公、节目制作、播出、传输、发射、观光旅游、影视娱乐、外景基地等多功能为一体的大型公共建筑，净用地面积88.65亩。
整个项目分三期建设。一期工程为合计建筑面积约2.15万平方米的演播大厅、影城、书城、互动游艺、购物休闲。二期建设主体大楼和地下室工程，其中主楼设计高度为100米内；主楼及裙楼主要包括不同规格的电视演播室、电台播音室、录音棚、播控机房、发射机房、磁带库、审片室、客户中心、会议室、办公室等。三期工程为建筑面积约1.35万平方米的广电综合服务楼。
本次对广电中心项目进行总体规划设计招标，同时对广电中心三期工程进行建筑设计以及整个场区的景观设计进行招标。
二、规划设计要求
1、遵守国家的有关规划法规和规范要求，总体布局合理、先进、优化，环境优美，规划足够的广场面积，供人流的集散和车流的进出。
2、参照有关标准要求，规划足够的地下停车场，设备用房可以考虑放在地下室。尽可能考虑工作人员和社会公共人流、停车场的分割，便于整体安全管理。
3、参照xxx市规划局的有关规划控制指标要求，规划足够的绿化面积，并且内广场要和相邻公用广场形成一体，适合举行广场晚会和活动。
4、广电综合服务楼应尽量布置在沿街面，能够独立地管理，自成体系，以利于将来的招商引资及商业用途。
5、主体建筑应合理划分各功能分区，保障广电中心贵重设备以及广播电视采编播系统的安全。
三、建筑设计要求
1、总体布局：根据广电中心使用功能和各种流的合理组织，主体建筑分为采编及行政办公区、演播制作区、网络传输播控区、后勤服务区、广告及客户服务区、影城娱乐区等六个部分，建筑总面积约7万平方米，附属楼约1.35万平方米。详见附件二《xxx市广播影视文化城功能分区与面积分配》。
对广电中心主楼及影城娱乐内部的各种人流（如领导贵宾流、演员流、工作人员流、一般观众流）通道，进行科学的设计与管理，合理安排广电中心内的道路及疏散通道，便于中心车辆进出以及外来人员办事。
为降低工程总造价，主楼的主体建筑高度控制在100米以内。在主楼的顶层，设立观光游览区，供游人参观科教园区及花果山的美丽风光。
广告及客户服务区的位置安排，应充分考虑方便广告客户、有线电视及网络用户联系业务。
2、公共设施部分：地下室为机动车及非机动车停车库、人防工程、变配电动力机房、消防及生活用水泵房、以及其他公共设施用房等，要考虑地下室的采光，建议采用半地下。
3、暖通系统：空调系统分为四个部分：演播室、技术用房、公共空间集中用一套中央空调；播控中心、新闻中心等24小时连续运行区 2 域，需要高度安全可靠，用第二套中央空调系统；磁带库等有特殊要求的区域，采用恒温恒湿空调系统；广电中心办公区域、附属用房和影视基地采用单独的空调系统，冷热可调、随时开关、使用方便灵活。
4、消防安全系统：根据不同功能用房，配置相应的消防系统。
5、供电系统：中心变配电采用真双路供电设计，按灯光、照明、动力、消防、电视工艺用电，相互隔离。
主楼内设客梯若干部及货梯、观光电梯。
6、供水系统：采用二次供水，除一般生活、消防用水外，考虑建设净化水系统，在地下室建设水箱，保障大楼应急用水需求。
7、通信系统：广电中心采用虚拟电话网系统，实现中心内部免费通话。针对大楼内无线通讯屏蔽情况，拟在大楼内建设相应的微蜂窝系统，保障广电中心内部的移动通信质量。
8、弱电系统（数字化、自动化、网络化、智能化）：广电中心建设应充分考虑广播电视节目采、编、播、传输系统的数字化和网络化、行政指挥办公系统的自动化、中心管理系统的智能化要求，达到智能化建设标准，建设安全保卫监控巡更系统（关键部位设立监控摄像头、门禁管理系统等）、车库管理系统、楼宇管理系统（对公用照明、空调、通风、电梯、配电等系统进行监控）。从进门考勤、门禁管理到领取摄象机、上编辑线、借用磁带、职工食堂就餐等均使用ic卡和网络实现一卡通，从而达到内部管理智能化和现代化要求。
整个中心按计算机网络工作站的方式进行设计与建设，保证中心内部视音频信息的传递，并采用数字化、交互式的传输方式，以适应广播电视发展运行的需求。广电中心内部实现智能化综合布线，设立足够的语音点、数据点和有线电视接收点，按超五类线和光纤100m到桌面，实现宽带上网。整个中心利用计算机网络，实现无纸化、自动化高效办公。
四、广播电视工艺要求 1、1500平方米演播室的功能主要用于电视节目的制作和现场直播。同时需要兼顾其它用途，如电影放映、召开会议、中小型文艺演出等。固定演区面积不小于500平方米，这部分的梁底高度为22米，其余部分的梁底高度为16米。
2、中小演播室中，600平方米和300平方米中演播室采用2个楼层高度，4个150平方米小演播室采用1个楼层高度。道具通道高度不低于3.5米，宽度不小于3米。3、1500平方米、600平方米和300平方米演播室应安排在地面一层。在人流、物流设计时要注意演员、观众、道具通道的合理性。
4、小演播室可以安排在建筑的裙楼和主楼中。在主楼安排演播室，要注意避免在室内有柱子。
5、建筑设计应注意电视台的安全防范措施，在人流组织和通道设置上，重要区域应有工作人员专用通道，防止外部人员的非法闯入。以下区域是本大楼的重点保卫部门：
电台直播室
电视播出中心和总控机房 电视新闻中心 有线前端控制机房 网络传输机房 网络服务机房 计算机中心
6、为适合广播电视事业不断发展的需要，在平面划分上，除有特殊技术要求的工艺用房和消防要求的防火分区外，一般采用大空间，以适应使用的调整变化。如条件许可，尽可能采用较大跨度的柱网结构，增大面积的可利用率。
7、建筑要求功能要齐全，能满足广播电视的流程和功能要求，在建筑平面许可的情况下尽可能按工艺流程建议的流程布置安排工艺用房。本大楼电视制作流程大致如下：
节目制播流程：
演播室节目录制—编辑—特技制作—配音—审查—播出 外购节目审查—编辑—审查—播出 直播类节目流程
节目准备—演播室搭景、布光—排练—直播
8、广播电台的工艺用房，要求集中布置，每个直播控制室控制一大一小两个直播室。
9、广电中心需要一个较为气派的大厅，具体面积由建筑设计定，但不应小于300平方米。
10、建筑层高建议在3.8-4.5米，净高控制在2.6米以上。
11、演播室、配音室和录音室的房型有一定要求，在设计时请参考《建筑设计声学手册》。
12、布景道具区应考虑4m高布景的制作和存放，1500平方米、600平方米和300平方米的道具库与演播厅之间应有能通过4m高的布景通道，通道宽度大于4米。
13、所有演播导控室、音控室化妆室有条件的都应安排在演播室周围，可以上下层布置。灯光立柜室应靠近演播室的上空。14、180m2录音棚的梁底高度应不小于7.5m。按全浮筑构造考虑。控制室要求紧挨配音室，相互间设有观察窗。为避免语言录音的失真，要选择合适的房间形体，为保证足够的隔声量，围护结构不宜使用空心砖或轻质砌块。
15、中心接地要求很高，工艺设计要求接地电阻不大于1欧姆，强电、弱电、灯光、避雷、工艺等接地应相互隔离，并考虑备用接地，以避免用电设备之间相互造成干扰，影响广播电视节目的采编播质量。
16、在中心建筑的适当部位应考虑卫星信号采集的需求，统一建设卫星地面接收设施，然后通过信号调度设施，根据需要传输到各个专业台，避免重复建设。
17、应建设足够的光纤、通讯、信号传输出入口管孔，在每个楼层的垂直和水平面上都应留有足够的管孔、管井、桥架等，使楼内能非常方便地再添加新设备，满足数字化、自动化、网络化、智能化建设需求。
五、方案成果及表现
1、建筑总平面图、环境设计图及功能，流线组织分析图
2、建筑平面、各立面、剖面图。
3、建筑透视图（能全面地反应各个主要解度的建筑效果及鸟瞰图）。并于渲染立面中注明材质。
4、要求提交方案文体6套，光盘一张（包括全部方案设计内容），a1彩图若干张及介绍方案时所需的有关文件、图纸等。
5、特殊功能房间的技术处理形式
六、招标方式：公开招标 公告发布媒体：中国建设工程招标网
七、设计周期
xxx市广播影视文化城，经市计委批准立项，经市规划局批准同意，在花果山大道东，晨光路南进行建设。方案设计周期为50天，方案征集于2009年10月15日下午六时截止。
所报方案由xxx市广播电视局邀请与投标单位无关的知名专家进行方案评审。评审时间另行通知，参标单位应派人讲解方案。
此次方案征集活动的解释权属xxx市广播电视局。
附件：
㈠、xxx市广播影视文化城总体设计方案构想阐述 ㈡、xxx市广播影视文化城功能分区与面积分配
㈢、xxx市广播影视文化城项目用地红线图、地形图、规划设计要点
xxx市广播电视局 2009年9月12日 7
附件一：xxx市广播影视文化城总体设计方案构想阐述
一、现有广电大楼情况
位于市区盐河北路39号的xxx市广播电视局办公大楼于1996年建成投入使用，占地面积16000平方米，按“一局三台一报”的功能、300人办公进行设计。现有技术用房和办公用房已经不能满足事业发展的需要，并且现址周围已经被房地产开发，广电现址现已无拓展空间，但现有条件又严重制约广电实现“十一五”时期广播电视事业发展目标的实现，与我市跨越发展的服务需要也不匹配，离群众日益增长的文化生活需求也存在差距。
目前，xxx市广播电视局（总台）机构设置如下：局机关、xxx人民广播电台（分新闻综合频率、经济生活频率、交通频率、故事频率共4个系列台）、xxx电视台（共3套自办节目）、xxx电视传输总台（国家、省、市光缆干线网络及城区有线电视分配网，传输100多套电视节目，市区有线电视用户16万余户）、xxx广播电视报社、xxx广电传媒网站等。由于事业的迅速发展，目前办公人员总数已达到600多人，现有的办公场地已不够使用，许多项目由于场地所限而无法上马。
二、新广电中心总体设计构想
为适应广播电视数字化、自动化、网络化、智能化发展需要，新的xxx市广播影视文化城按1000人办公设计，能适应7套广播节目、5套电视节目的制作播出需求，能够承办800人左右的大型文艺演出与电视电话会议。
1、广电中心主楼部分：包括行政办公区、演播制作区、网络传输控制区、广告及客户服务区、顶层观光旅游服务等。
功能定位：集广播电视节目的采录编辑、制作播出和传输监控、视听文化娱乐等多功能于一体的综合性产业基地。
新广电中心建设，为广播电视节目与时俱进、不断创新提供强有力 8 的硬件支撑和高水准的技术平台，为推出能在全国叫得响的品牌节目和新闻采编快速反应能力做好技术保证；大中小型演播厅的设计，既能基本满足广电节目录制需要，同时能承办全市重要会议、大型演出及高级商务会议等任务，达到社会效益和经济效益“双赢”的效果。
2、影城娱乐部分：总面积控制在2.15万平方米左右，建成6个容纳100—200人之间的电影放映厅、1个100人的3d放映厅和1个30人的贵宾放映厅；建筑面积2000平方米的大型互动游戏厅；3000平方米的书城；2000平米的超市；1500平米的ktv房（约36间）；1200平米的咖啡、简餐厅。
功能定位：和国内外知名院线联营，打造xxx第一品牌高档视听休闲场所，为港城市民、高校学子和来连客人提供流连忘返的精神食量。
3、广电综合服务楼部分：在三期工程用地范围内规划约1.35万平方米建筑面积，进行综合服务楼建设。
附件二：xxx市广播影视文化城功能分区与面积分配 一期工程为演播大厅和娱乐城
1、大中演播大厅总建筑面积为6500平方米，其中1500平米、600平米和300平米演播厅计2400平方米，可容纳800名观众，配套附属用房4040平方米。
1）大演播厅 1500平方米（兼容电影放映功能）2）大演播厅配套导播室 200平方米（1500专用）3）大演播厅配套硅控室 100平方米（1500专用）4）中演播室*2 600平方米（兼电台广播多功能厅功能）400平方米
5）演播室配套导播室 100平方米（600专用）6）演播室配套硅控室 50平方米（600专用）7）男女化妆间大 4*100平方米=400平方米 8）小化妆间6间 6*20平方米=120平方米
9）贵宾室3间 50平方米、30平方米、30平方米 10）道具库 300平方米
11)配电室 100平方米（大中演播厅专用）12)灯具室 120平方米
13)候播厅 360平方米（兼顾三个演播厅）14）淋浴间 4*100平方米=400平方米 15）卫生间 6*40平方米=240平方米 16）警卫室 20平方米 17）服装间 4*100平方米=400平方米 18）技术维修间 50平方米 19）设备库 200平方米 20）信号传输调度室 50平方米
21）技术管理办公室 30平方米+50平方米=80平方米 22）电台直播车库2间 2*50平方米（层高＞4.5米），电视直播车库2间 2*200平方米（层高＞5米），电视卫星车车库 100平方米和新闻直播车库100平方米统筹考虑，应紧靠大中演播厅。
2、影城娱乐用房 计15000平方米 1）容纳100——200人影视厅6座 2）容纳100人3d影视厅1座 3）30人贵宾厅1座 4）2000平方米互动游戏厅1个
5）3000平方米书城，配备阅览、管理人员办公等功能 6）ktv包房36间 1500平方米 7）超市 2000平方米（含电影商品、电视直销商品、学生用品）
8）咖啡、简餐 1200平方米
二期建设主体大楼和地下室。
主楼总建筑面积约35000平方米，主要包括局台办公用房，电 11 台、电视台、传输台技术用房，省网络苏北客服中心、国家新媒体研发中心，广电报、传媒网办公和技术用房。地下室建筑面积约2万平方米，可停放400—500台轿车，并考虑一些动力设备机房，建议考虑地下室的自然通风和采光。
1、局、台、报、网办公用房、会议用房 计13500平方米
按800人（除去电视报、传媒网站200人）办公进行规划，人均办公面积12平方米计9600平方米；会议、接待用房和盥洗间等计4120平方米。
2、xxx人民广播电台技术用房统计 2520平方米
1、直播区（含直播室、导播室、备播室及值班编辑室，建筑面积不小于820平方米）
每套节目一个直播室，一个导播室，备播室采用七主两备。（直播室、备播室和导播室外墙开窗，利于通风、采光，与走道隔墙采用双层玻璃隔墙，直播室与导播室的观察窗不小于2.6米*1.4米，直播室、备播室层高大于4米，做声学处理，导播室应做吸声处理）。
直播室净面积应大于35平方米, 备播室净面积应大于35平方米, 导播室净面积30平方米 ,七套节目合计使用面积共（35平方米
+30平方米）×7＋（35平方米
+30平方米）×2＝585平方米
直播区需要配备二间候播室80平方米（做吸声处理）；一间值 12 班编辑室40平方米
2、录制区：（建筑面积850平方米）
配置14个录音室（层高大于3.5米，外墙开窗，利于通风、采光，做声学装修），每个录音室20平方米, 共280平方米
一个大制作编排室100平方米（吸声处理）
一个广播剧录音室140平方米（声学装修，层高参照电视演播室）
一个广播剧场200平方米（声学装修，层高参照电视演播室，用于有观众参与的多嘉宾节目制作等）。二个控制室80平方米（吸声处理）一间候播室50平方米（吸声处理）
广播剧录音室、广播剧场和控制室的观察窗不小于2.6米*1.4米。
3、总控机房（建筑面积390平方米）：
总控机房150平方米（层高大于4米，吸声处理）电源室（做屏蔽处理）40平方米
服务器室80平方米
设备室80平方米
维修室40平方米
总控机房、电源室、服务器室与直播室应在同一楼层。
4、技术配套用房（建筑面积460平方米）
直播车库2个，50平方米 ×2＝100平方米（高于4.5米）。直播设备仓库50平方米。资料室一间100平方米
节目审听室80平方米（声学装修）听评室80平方米（声学装修）档案室50平方米
3、xxx电视台技术用房统计 计5760平方米
1)播控中心 360平方米 2)设备机房 200平方米 3)上载机房 200平方米
4)收录、监测 2*100平方米=200平方米 5)ups机房 50平方米 6)播控网管值班室 30平方米 7)播控维修室 30平方米
8)播控夜间值班室 2间标（播出）计60平方米 9)精密空调机房 50平方米
10)视频工作室2间 2*50平方米=100平方米
11)小演播厅4间（150平方米+30平方米控制室）*4=720平方米
小演播厅配套用房 200平方米
13)配音间6间 6*25平方米=150平方米
14)录音棚2间 180平方米+30平方米控制室=210平方米 100平方米+20平方米控制室=120平方米 15)制作机房 800平方米（开放式演播室300平方米）16)中制作机房 200平方米 17)小制作机房 10018)审片室大 20019)审片室小2间 2*6020)广告制作机房2间 2*10021)技术维修间 5022)技术设备机房 10023)技术设备库 10024)化妆间2间 2*5025)配电室和ups室 10026)技术档案室 50 27)技术网管间2间 3028)记者值班室2间 3029)微波发射机房 5030)磁带库 30031)总编审片室10间 2032)磁带库管理室1间 3033)文稿室 100平方米平方米
平方米=120平方米平方米=200平方米平方米平方米平方米
平方米=100平方米平方米平方米*2=60平方米平方米*2=60平方米平方米平方米
平方米*10=200平方米平方米平方米 34)媒资管理技术机房 150平方米 35)广告审片室 60平方米 36）摄录设备收发室 150平方米 37）综合考虑：卫星地面工作站位置
4、xxx广播电视传输总台技术用房、国家新媒体研发中心和省网络公司苏北客服中心用房 计8000平方米
主要部门有客服中心、传输中心、播控中心、维护站、接待室、资料室、会议室
5、xxx广电报社用房 计2400平方米
主要部门有总编室、副总编室、办公室、采编中心、录排机房、广告中心（产业中心）、发行中心、接待室、资料室、会议室、仓库。
6、xxx传媒网站用房 计2600平方米 1)办公用房：160座席×12平方米=1920平方米 2)视频访谈室： 160平方米=80+40+40平方米 3)机房：120平方米=60+60平方米
4)会议室：100平方米=20人会议室+10人会议室 5)接待室：60平方米=20+40平方米 6)行政管理室：80平方米=30+30+20平方米 7)仓库：1间≥40平方米 8)休闲活动室：60平方米
三期工程为广电综合服务楼和绿化等。
1、广电综合服务楼 计13500平方米
主要有职工餐厅、浴室、活动中心、住宿培训等功能 1）餐厅要求配备大中小包间计20个和容纳25桌的宴会大厅1个；职工餐厅能同时容纳1000人就餐。
2）住宿要求能解决200人入住，并且设计100套单身公寓。3）活动中心要求建设10片羽毛球场、10个乒乓球场、2个排球场、2个篮球场和1个网球场（其中排球、篮球和羽毛球考虑套线合用），并配备器材室、淋浴室和休息室等。
2、内广场的设计应和公用文化广场巧妙结合、自然衔接，方便单位举办大型广场活动和拍摄外景使用。
